万科成本控制要点说明.docxVIP

. . . . 房地产开发各阶段成本控制要点 立项成本控制要点指南 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 开发形式 1、?新征土 征地费用????????????少交或晚交，力争?????项目部负责 减免 详见?项目立项成本 控制要点说明?中项 地 2、?买断项 目  拆迁安置费用 大市政费用 规划条件 买断内容 付款总额  房产确权后办理拆 迁安置费用 自建部分按照公司 工程体系走；交政府 部分按有关规定办理 满足公司利益最大 化，合理提高容积 率，降低土地成本 明确买断内容明细 为公司争取最大利  项目部负责 工程部、设计部和审 算部负责自建部分；工 程部负责交政府部分。 项目部、设计部负责 项目部负责 项目部负责 目开发成本构成 表、附表一、附表 二。 详见?项目立项成本 控制要点说明?中项 益 目开发成本构成 付款时间 三通或七通一平 的标准 手续风险 周期长、次数多 明确验收标准明细 与项目付款时间直 项目部负责 工程部、项目部负责 项目部负责 表、附表一、附表 二及买断方式的成 本构成 接挂钩。 3、?合作开 发 合作方式 分成比例 交房时间 交房标准 付款总额 付款时间 符合集团要求，有 利于北京公司； 双赢原则； 尽可能地延后交 房， 不低于合同中交房 标准 选择有利于公司 利益的方式 项目部负责 项目部负责 工程部负责 项目部负责 项目部负责 项目部负责 详见?项目立项成本 控制要点说明?中项 目开发成本构成 表、附表一、附表 二及合作开发的成 本构成 可编辑 . . . . 规划成本控制示意图 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 市场信息搜集和分析 备查文件 市政状况信息分析 （1）可行性规划设计 规划要点确立 可行性研究设计任务书 可行性设计变更 设计部负责，项 目、审算、销售部 配合 1、?规划方案 （2）方案评审 （3）设计成果 （1）设计方案 2、报批设计 （2）报批 （1）扩初设计要求 3、扩初设计 （2）成本概算 组成可行性规划评审委 员会，对方案进行评审、 确定。 未通过的方案进入可行 性设计变更环节，再重新 评审。 对可行性规划设计根据 实际情况进行细节调整 设备选型方案提前确定 根据提交的设计成果进 行投资估算 根据项目前期运营的情 况和市场分析制订设计任 务书 方案设计招投标 方案设计评审 注意市政设计 注意相关法规，完善自 身报批规范性，材料完整 对报批设计进一步调整 设计要求 内部审核 根据扩初设计招投标方 案和设备选型、实体研 究、环境方案等因素对总 成本作出概算 制订经营指导书  由项目、设计、工 程、审算、财务、 销售等各部门组成 评审委员会，总经 理负责 设计部负责，工程 部配合 审算部负责，设计 部配合 设计部负责，项目 部、销售部协作 设计部 招投标评审委员会 项目部负责，设计 部配合 设计部负责，知会 各部门 设计部与工程部负 责 审算部负责 可编辑 . . . . 根据扩初设计要求招标 （3）扩初设计图 （1）地质勘察 专家评审 内部评审 设计调整 搜集权威地质资料 自己专业人员勘察 招投标评审委员会 设计部负责 4、桩基设计 桩基设计?2?种以上形式 （2）设计方案评审??????由专家进行桩基形式和 桩基结构评审 （3）桩基施工图????????设计调整 根据销售包装设计、桩基 设计部负责，工程 部协助 （1）施工图设计要求 5?、?施?工?图?设 （2）报建 计 （3）报施图 （4）审图 （5）施工配合 （6）面积测算 6?、销售包装 设计 （1）?方案设计要求 设计、功能设计及配套设 施等因素，在扩初图基础 上确立施工图设计要求 互审互签，明确修改意 见，设计洽商 设计图纸测算与实际施工 时检验相结合 结合营销费用控制 施工招投标 根据扩初设计图、经营指 导书和实体研究的结果确 定方案设计要求 设计部和工程部负 责，其他部门协助 设计部负责，工程 协助，知会销售部 设计部负责，工程 部协助 设计部负责，销售 部协助 7?、装修方案 设计  （2）?材料设备选型 （3）?招投标 市场信息调研 根据设计要求确定装修 材料和设备 制订设计任务书 评审  设计部负责 设计部负责，销售 部协助 招投标评审委员会 （1）小区建筑物功能 的经济评估  能 市场调研 有针对性扩充建筑物功 销售部负责 设计部负责，销 售、工程部协助 （2）市政配套方案 （3）环境方案设计 市政状况调研 争取政府有利条件 根据投资估算和报批标 准确立环境设计方案目标 成本总额  项目部负责 设计部负责，项目 部协助 8、功能设计 招投标 市场现状分析，智能化 必要性分析 招投标评审委员会 销售部负责 （4）智能