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公司发展面临的外部环境分析 第一部分 房地产业开发数据分析 要点 随着房地产整个产业的升温，社会各界对它的关注也越来越多，认识上趋向于成熟和理 性。房地产作为国民经济发展的先导性行业，对我国经济增长具有相当大的影响。 来自国家统计局的数据，2003 年我国共完成各类房地产投资总计 10106.1 亿元，比 2002 年的 7736.4亿元增加了 2369.7 亿元。我国房地产市场从 1998年开始已经连续 6 年达10％ 以上的快速增长，我国房地产市场已经获得了第 6 个黄金年的丰收，成果令人欢欣鼓舞。 2004 年以来，房地产业继续保持了 2003 的快速发展势头。继续保持了供销两旺、供求 总量基本平衡、供应结构渐趋合理、价格走势基本平稳的良好发展势头，房地产业的发展与 国民经济及相关产业的发展比较协调。 随着经济的快速发展和住房制度改革的推进，个人已经成为我国房地产需求的主体。房 地产销售增长快于投资增长，但空置状况令人担忧。诸多的利好因素使潜在需求一片光明， 但现实需求存在一定的压力。 在市场格局方面，百强企业开发规模和经营业绩差异较大；公司业绩整体下滑，行业分 化日趋加剧。未来市场格局将出现新的变化。因此，房地产业投资也将出现新的机会，同时 也将面临新的风险。 一 2003 年我国房地产市场分析 2003 年是我国房地产业自 1998 年以来投资增幅最快的一年，全国房地产开发共完成投 资 10106.12亿元，同比增长 29.7%，高于同期固定资产投资增幅（28.4%）1.3 个百分点， 占同期固定资产投资的比重为 23.7%。其中，商品住宅投资占近七成，经济适用房占商品住 宅的比重 6.1%，商业营业用房投资增幅较快。 2003 年全国商品房施工面积 116907.46 万平方米，同比增长 26.0%；新开工面积 54319.10 万平方米，同比增长 28.5%；竣工面积 39509.75 万平方米，同比增长 21.5%。其 中：商品住宅施工面积 91018.09 万平方米，同比增长 26.3%；新开工面积 43676.44 万平方 米，同比增长 27.6%；竣工面积 32200.47 万平方米，同比增长 21.0%。 2003 年全国商品房销售面积为 32247.24 万平方米，同比增长 29.1%，其中销售给个人 30369.85 万平方米，所占比重为 94.2%；商品房销售额 7670.90 亿元，同比增长 34.1%，其 中：销售给个人 7092.78 亿元，同比增长 35.8%，所占比重为 93.1%。全国商品住宅销售面 积为 28502.47 万平方米，同比增长 28.9%；办公楼销售面积为 596.55 万平方米，同比增长 17.4%；商业营业用房销售面积为 2695.28 万平方米，同比增长 33.8%。 2003 年全国房屋销售价格比上年上涨 4.8%，上海房价涨幅超过 20%，成为全国房价增 长速度最快的城市。 从投资看，2003 年投资热点区域集中在首都经济圈和长江三角洲地区，商业地产投资 热势头明显，全国各地普遍出现商铺投资热潮。未来几年，商铺市场供不应求状态可能还会 持续。但是，随着开发量的增长，商铺资源的稀缺性将弱化，尤其是目前中小城市商业发展 有失衡的趋势，商铺市场的快速发展将带来较大的市场风险。 二 2004 年上半年我国地区经济运行特点 上半年三大地带经济继续以较快速度增长。根据国家统计局提供的 1-6 月数据分析： 1、三大地带生产总值（GDP）增长加快，三次产业增长差距缩小； 2、 各地区工业生产保持高速增长，中、西部地区经济效益不断改善； 3、 三大地带固定资产投资增长强劲，增幅明显回落，中、西部地区比重提高； 4、 各地区消费市场增长普遍加快，绝大多数省份的居民消费价格指数高于上年同期； 5、 东部地区出口增速领先，比重加大；三大地带进口增幅均有所回落。 经济总量 三大地带 GDP 增速加快，东、西部地区比重提高 上半年，三大地带 GDP 增长继续保持从东向西依次梯度递减的发展态势；与今年一季度 相比，增幅分别提高 0.4、0.6 和0.3个百分点。东、西部地区总量占比重分别提高 0.1 和 0.08 个百分点，中部地区比重下