市住宅市场分析报告.pdf

6 月份 福州市住宅市场分析报告 报告单位：福建金辉集团企划部 报告时间：2006 年7 10 日 〖报告目录〗 第一章：近期宏观经济相关信息及分析 第二章：福州市规划相关法规信息分析 第三章：福州市地土地市信息分析 第四章：福州市6 份住宅市场分析报告 第一章：近期宏观经济相关信息及分析 第一节 、国务院发布《中国房地产业季报》――预计全年全国房价将上涨5% 国务院发展研究中心发布的2006 年一季度 《中国房地产业季报》说，保持房价的基本稳 定将是今后很长一段时间内房地产调控的艰巨任务，近期相关部门的一系列动作表明，以抑制 投资为先的新一轮宏观调控基本启动，预计中央政府还会出台一些专门针对房地产业的宏观调 控政策。 这份最新出台的报告说，随着调控政策的贯彻落实，2006 年房地产市场供求形势将进 一步得到改善。房地产开发投资增幅将稳步回落，预计全年增速将在20%左右的区间上下浮动。 而房价总体上将维持稳中上涨的态势，年均涨幅将维持在5%左右。 第二节、中国金融决策机构上调各类贷款利率 中国人民银行决定，从2006 年4 月28 日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期 贷款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。5 年以上商业贷款利率由现 行的6.12%上调至6.39%。这是中国人民银行自2004 年以来第二次决定调高银行商业贷款利 率水平， 另外，从2006 年5 月8 日起，个人住房公积金贷款利率上调0.18 个百分点。其中，5 年 （含）以下贷款由现行的3.96%调高至4.14%，5 年以上贷款由现行的4.41%调整至4.59%。 第三节、关于落实新建住房结构比例要求的若 意见 一直悬而未决的“套型建筑面积90 平方米以下住房(含经 适用住房)面积所占比重，必 须达到70%以上”的谜团昨日最终解开。根据建设部最新出台的《关于落实新建住房结构比例 要求的若干意见》(以下简称 165 号文件)的规定，90 平方米套型建筑面积明确为单套住房的 建筑面积，而70%比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。 一、90 平米为单套住房建筑面积 根 165 号文件，90 平方米套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和 分摊的共有建筑面积组成。 文件指出，各地要严格按照上述要求，落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型 结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许 可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部 门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。 点评：以建筑面积代替套型建筑面积的做法，其实是简化了评估标准，同时对90 平方米 的实际要求更加严格。 因为，按照建设部此前的解释，从测算方式上看，套型建筑面积的参照指标是标准层的建 筑面积，不包括车库、花园、物业管理用房、会所、裙房等各种配套的建筑面积。如果以套型 建筑面积要求90 平方米，开发商进入销售环节的建筑面积指标可能超过90 平方米。而此次统 一后的建筑面积则包括所有的公摊面积，开发商可能寻找的做大面积的空间变得更小。 二、70%比例针对年度城市总量 根 165号文件，自2006 年6 月1 日起，各城市?穴包括县城，下同?雪年度(从6 月1 日 起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90 平方米以下住房(含经 适用 住房)面积所占比重，必须达到70%以上。 点评：此前，关于新开工项目70%以上面积建90 平方米以下小户型的说法，曾经被开发 商视为影响力最大的政策之一，进而引发大量房地产开发项目暂住进度、静待说法。 调整后的细则将一部分政策调整权回归地方政府，支持地方弹性控制。根 新规定，市中 心等高档商品房可能不被硬性要求70%以上面积都开发小户型。 三、未取得许可证项目各地自定 对于6 月1 日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，165号文件提出要 “妥善处 理”。 点评：对于这一要求，一些专家表达了不同的观点。上海房地产专家印堃华表示，已经通 过了规划设计方案的项