博思堂2011西安龙盛—曲江玫瑰园营销策划报告.pdf

虎口 夺】食 龙盛—曲江玫瑰园营销策划报告 老虎， 陆地上最强的食肉动物之一 ，用其形容如今的曲江房 地产是市场，为之不过！ 在这个虎踞 盘之地 ，誓与虎口夺食！ 思路＆纲要 思路＆纲要 夺食法则之 附加值提升建议 敲山震虎之 夺食法则之 政策解读 开发策略建议 虎斗龙争之 夺食法则之 市场竞争解读 项目营销策略 虎跃龙腾之 夺食法则之 项目自身解读 项目定位 敲山震 之政策解读 政策解读 自2010年4月以来 ，中央政府连续出台多个房地产调控政策，其态度 和力度均较罕见；2011年1月国家再次 格执行“国八条”“限购 令”等政策，再加上银行的调息，一、二线城市的房地产市场出现不 同程度的动荡 ，这又一次说明了政府变相对整个房地产市场进行了 格的把控；虽然市场仍存在多数刚性需求人群，但在保证产品消化量 的同时 ，也限定了价格的提升 。 政策解读 “国八条”政策： 1 、进一步落实地方政府责任。 2 、加大保障性安居工程。 3 、对个人购买住房不足5年统一按销售收入全额征税。 4 、对贷款购买第二套住房家庭 ，首付款比例不低于60％ ，贷款利率不低于基准利率 的1.1 。 5 、严格住房用地供应管理 ，鼓励 “限房价竞地价”。 6 、从 制定和执行住房限购措施 。 7 、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 。 8 、坚持和强化舆论引导 。 政策解读 银行加息政策： 2月9日是全国人民第1天上班的时间 ，中国人民银行决定：自2011年2月9日起上调金 融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分 点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。上班第1天就强势加息，表明2011年经济 调整坚定不移 。 2月18日中国人民银行决定：从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准 备金率0.5个百分点 。按照1月份全国人民币存款余额71.23万亿 ，共将冻资3500亿左 右 。央行在加息后即可上调准备金，调整步伐已经加快。 政策解读 西安“限购令” 已拥有1套住房的本地居民 、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴 纳证明的非本地居民 ，限购1套住房，第3套房停购。 二套房首付比例不得低于60% ，贷款利率不低于基准利率的1.1 。 政策解读 政策对本项目的指导意义 1）客群的质变商业贷款买房的客群比例相对减少 ，一次性购房即 “一步到位”型客群比例增加； 2 ）由于购买二套、三套房 到政策限制 ，此类客群的减少 ，必然对 销售有所影响 ，市场情况不容乐观； 3）投资客群的减少 ，对本项目的销售有一定负面影响； 政策解读—调控结果 调控结果 北京 ，2月成交环降三成 上海 ，2月份房价近5月来首次下跌 ，3月或进一步下挫 广州 ，2月份房价下跌10.3% 昆明 ，2月份出现退房 主因是首付款比例增加 西安 ，2月份价格坚挺 ，销量与往年相比下降20% 政策解读—政策展望 1 、房产税— “房产税如何