房企降杠杆实操小手册.docx

目 录 TOC \o "1-2" \h \z \u “三道红线”下房企降杠杆迫在眉睫 3 降杠杆的几大途径 3 有息负债端 4 货币资金端 5 所有者权益端 6 表外融资 6 降杠杆成功案例 7 “三道红线”下房企降杠杆迫在眉睫 监管层敲响警钟，“三道红线下”房企降杠杆压力加剧。据 8 月 15 日 21 世纪经济报道，监管部门出台融资收紧新规，设置“三道红线”将房企 分档并对其有息负债规模增长做出约束。8 月 20 日，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，就如何落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。同时，对于与会的 12 家的房企进行试点，要求其 9 月底交出降负债方案。 地产行业的高杠杆率既有内部原因又有外部原因：从内部动机来看，房地产为资金密集型行业，地产企业必须依靠杠杆撬动规模的扩大，以应 对开发期内较大的资金需求。从外部条件来看，中国经济的发展与地产行业密不可分，因此在经济高速增长时期，地产行业也始终维持高景气度。就融资环境而言，金融机构有更强的意愿为房地产企业提供融资，优质的抵押物也赋予了地产行业更为优越的融资能力。 “房住不炒”基调下，行业资产结构已有改善，降杠杆为大势所趋。整体来看，行业近几年负债增速已有所放缓。对于近两年来积极降负债并取得一定成效的房企而言，新规的影响在预料之内；而对于前两年拿地 激进，存量负债较高的房企，尤其是中小型房企而言，新规也必然会促 使其在现金流管理、融资结构调整、投资规模和质量把控等方面进行较 大的调整。有息负债规模的控制将使房企在在新增土储方面将更加谨慎，优化业务区域布局，加强对优质城市的深耕。另一方面，房企面临的资 金投入压力也将进一步上升，可能会对存货开发进度造成一定影响。因 此，对于未达标的房企而言，降杠杆已然成为当务之急。 降杠杆的几大途径 从净负债的角度考虑，我们将房企降杠杆大致分为三个方向：（1）减少有息负债；（2）增加货币资金；（3）增加所有者权益。此外，考虑到表外融资存在的普遍性，我们也将讨论表外融资对企业的账面负债水平的 影响。 图 1： 房地产企业降杠杆途径 数据来源： 有息负债端 投资方面，可通过减缓拿地节奏、寻求多元化方式拿地，以减少拿地开支，进而降低有息负债水平。（1）传统招拍挂：拿地简单便捷，信息相对公开透明，且土地不存在历史遗留问题，适用于“短平快”项目；但 由于其供地节奏由政府把控，且采用竞价机制，在市场需求大，竞争激烈时，容易出现高溢价地块。（2）旧改、一二级联动：这两类项目均涉及与政府洽淡，旧改项目往往位于中心城区、位置优越且价格低廉，而一二级联动的方式有利于企业在二级拿地环节获得成本优势；但这两种方式对企业长周期融资的能力要求较高，且不确定性大。（3）收并购和合作开发：这两种方式近年来越来越受到房企的青睐，因其有利于企业迅速做大规模，获取优质低价土地；但由于存在外部协调和信息不对称，也会存在“踩雷”情况，且流程较复杂、法律问题较多，需谨慎对待。在具体策略上，为有效降低杠杆，房企首先应当控制拿地节奏，根据自身土储情况及外部环境进行判断，有时可采取逆周期拿地的策略；其次，在拿地方式的选择上，可逐步从招拍挂的高成本拿地转向收并购、合作开发、旧改等方式，但也应当注意结合自身在运营、融资等方面的能力，选择合适的项目，制定组合方案，并防范相应的风险。 图 2：房企多元化拿地 方式 优点 缺点 招拍挂 直接便捷，法律关系清晰；不涉及复杂的交易模式设计和长周期的尽调工作 竞争激烈导致地价被抬高，容易出现“地王”；政府控制供地节奏，出地时间不确定 旧改 容易获得位置优越且低价的土地 投入资源大、不确定性高、周期长 收并购 相对优质而低价的土地；竞争较小，价格确定 背景复杂，尽调及商谈工作量大；信息不对称带来风险；土地溢价后的税务负担 一二级联动 政府一级成本返还、低价拿地 周期不可控，拉长现金流周转时间 合作开发 协同效应、品牌效应，减轻财务、运营负担，拿地成本较低 项目权益占比下降；合作带来的更高的管理成本 数据来源： 融资方面，可通过改善融资结构、提升自身评级以降低融资成本，减少利息支出对利润的侵蚀。在债权融资的各种方式中，传统的银行贷款融资成本相对较低，但由于政策约束、银企关系等因素的存在，对企业自 身条件要求较高。境内发债方面，由于投资者对企业的信用资质要求高，不同资质房企之间的融资成本差异较大；而境外债在国内融资收紧环境下，逐渐成为重要的融资补充渠道，但其存在较大的汇率波动风险，且成本相对较高。近年来 ABS 的重要性逐渐加强，其中以供应链 ABS 为主，以其不占用发债额度、美化财务报表而受到