对我国房地产业进行五力模型分析.pdf

对我国房地产业进行五力模型分析。 【答案】 (1)新进入者的威胁 ①进入障碍。加入 WT0 导致外资、外商进人我国房地产业的壁垒降低，从而对我同房 地产发展商构成极大威胁。由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联 的建筑安装、中介服务企、眦以及金融、保险机构将大举进军中因，市场竞争机制的全面引 进，将给国内企业带来的所未有的压力。对大多数企业来说．由于缺乏市场竞争力和规模扩 张力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场份额可能被外资、外商所拥有。这对多数发 展商来说，小只是一-种挑战，而是面临十分严重的生存危机。 ②产品差异化。随着时间的推移，顾客会渐渐相信一个企业的产品是独特的。这种认知 会给企业带来进一步服务的机会，使广告变得有效，企业也将可以领先其他公司向顾客提供 产品和服务。通常新进入者要分配很多资源用于消除顾客对原先产品的忠诚，它们经常采用 更低的价格相抗衡，随之企业利润相应减少。我国房地产业中的各个企业，不管是新加入者 还是在位竞争者，采用差异化都尤为晕要，而要实现差异化战略，企业需要付出相当的努力。 房地产企业要想在竞争中脱颖而出，强化特色经营是必由之路，同样的商品，附加不同的服 务其特色就不一样，对顾客的吸引程度也就不一样。特色的商品再加上特色的服务，比较优 势就转化为竞争优势，或进一步转化为企业的核心竞争力。 ③资本要求。在新的行业竞争，要求企业有足够的资本投入。即使新的行业很有吸引力， 企业也可能没有足够的资本成功进入市场，寻求合适的市场机会。而房地产业就是这样的企 业，它要求企业有足够、大量的资本投入，否则要进入房地产业也是很困难的。 ④政府政策。国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，作为新进入者要密 切关注政府的政策法规，从中权德轻重，依政策办事。(2)供应商讨价还价的能力 我国的住宅产业是一个巨大的市场，无论是国外的房地产开发商，还是材料、产品的供 应商，都密切关注这一市场。当关税降低之后，外罔木材进口量将加大，用于住宅建设，房 地产开发过程中使用大量建材(如钢筋)、机电产品（如空调、电梯)和卫生洁具，随着关税的 降低和各类进入产品限制条件的放宽，同外产品将大量充斥国内市场，并对国内产品产生巨 大冲击，首当其冲的就是导致国产商品的价格下降。单就房地产产业来说，这或许是有利的。 (3)购买方讨价还价的能力 房地产开发企业作为供给方，总是想方没法提高价格，而购买方会尽量压低价格。目前 我国的房地产市场是需求远远大于供给。再加之在我国收人分配的特点上，我国财富分配贫 富悬殊，并且财富集中在少数人手里，开发商看准的是这此人的需求。因此我国房地产市场 偏向档次高的客户，普通的低档房盖得很少，即便盖了低档房，也很难卖出，低收入者无能 力买。这些原因决定了买力‘的讨价还价能力相对于开发商来说是较弱的。 (4)替代品的威胁 在现有的条件下房地产几乎小存在替代品，所以不存在替代品威胁。 (5)同行业竞争对手之问竞争的激烈程度 行业内的企业相互制约，一个企业的行为必然会引发发竞争反应。因此，企业为了追求 战略竞争力和超额利润，必然积极投身竞争。如果某企业受到挑战，或者有一个显著的改善 市场地位的机会，本行业内激烈的竞争行为就不可避免。同一一行业中的企业很少有完全相 同的，他们在资源和能力方而各有不同，并努力使自己与竞争者不同。通常地，企业会在顾 1 客认为有价值的、企业拥有竞争优势的方面，努力使自己的产品与有竞争能力者的不同。价 格、质量和创意等都是展开竞争的主要方面，当然小同的行业展开竞争的方面小同。 ①同行企业的数量。有很多公司参与竞争的行业，竞争通常很激烈。但在另一方而，一 个行业如果只有几个规模和力量相当的企业，也会有竞争。房地产行业应该就属于后者。一 般情况下，某地房地产行业都是由房地产市场上几个巨头垄断着，那么或许能够把成本领先 和差异化融合在一起的能力，对于维持企业竞争优势是至关再要的。与单纯依赖某一主导战 略的企业相比，能够成功地执行成本领先与差异化战略整合的企业，会处干…．种更加有利 的位置。 ②行业增长程度。当一个市场正在成长的时候，企业会尽量将资源用在有效地满足不断 扩充的顾客群的需要上。在成长的市场中，企业有相对少的压力去竞争刘‘手那里争夺顾客。 房地产业市场处于成长之中，在争夺顾客方面的压力相对较小。竞争的压力