便利店开店选址如何进行商圈调查.pdf

便利店开店选址如何进行商圈调查？ 一、店铺类型的划分和有效人流的测算 要学会商圈调查，第一步是明确店铺类型。店铺类型的划分对便利店的商圈 的分析具有决定性的意义。随着店铺类型的变化，商圈的考察指标也在变化。因 此，商圈分析其实是由店铺类型来决定的，每一种类型的考察指标和角度都不尽 相同，店铺类型的划分在每个公司也不尽相同，但为了便于商圈调研，笔者把它 分为以下两种类型： 1、结点型店铺：依靠一个或几个重要的结点来开设的便利店，一般来说， 顾客是相对固定的。所谓结点，就是能够集结人群的地点，如学校、医院、社区、 加油站等。结点对于便利店商圈调查具有普遍意义。例如社区店：以社区居民为 主要消费群体，主要为社区居民服务，而商务便利店又以商务办公的群体为主要 顾客，这些都属于结点型店铺。 2、中心商业区店铺：不需要依靠结点的中心商业区及闹市区的店铺。这类 店铺的考察和结点型店铺有所区别。因为它位置特殊，例如南京步行街开店，它 既没有居民、学校，也没有医院、办公楼，但其实从商圈来说是适合开设便利店 的。（其实很多便利店企业称之为"客流店"） 分类方法不尽相同，但国内便利店大体就以上两类，基本所有的便利店都可 以对号入座。特别强调的，结点型店铺应该是重点研究对象，因为它的发展空间 大，是一种战略资源店铺。 在分析商圈前，除了解释结点概念的同时，还需要解决门前有效客流（R） 的测量。门前有效客流是指从店门口步行经过的潜在目标顾客。24小时的实测 在便利店商圈调查中没有意义。众所周知，我们测量R值是因为我们知道，销售 额=客单价*客流量，客单价可以由历史数据得出--各种不同类型店铺的客单价不 同，但差别不大--那么只要确定客流量就能大致预测销售了。一般文章中说到， 客流量=R*进店比率，但进店比率不是一成不变的，举例来说，早上的进店比率 和高峰期、深夜进店比率区别是很大的，如果用一个固定的10%或8%来评价都是 没有意义。对于一个小便利店来说，这个测量客流量的方法是值得商榷的。更好 的方法是根据各类型已开店铺的时段客流量或销售额来预测门前客流R，这里不 具体讨论细节。总之，这个门前有效客流R的测量方法是有讲究的，不应该根据 实测数来确定。 二、结点型店铺的商圈调查 结点店如何做商圈调查？ 结点型店铺的考察指标从大的方面来说有三点，依次为周边环境、竞争对手、 立地立位。对后两项指标只需要定性评价即可。首先说立地立位，指的是店铺所 在地理位置本身的优劣。如面宽（6米以上为佳）、是否有台阶、显眼度、店铺 形状等因素。这些指标基本无需量化，只要符合便利店开设基本条件即可。竞争 对手的考察也是一样，例如同业态店铺最好超过50米，对手的价格、营业时间、 商品、服务等均在考察之列。（这里暂不考虑商圈饱和度问题，因为目前很多结 点型商圈都没有达到饱和），需要提醒的是，如果该商圈的零售店铺数量较多， 一般来说，这个商圈的周边环境是适合开店的，这时候竞争对手的考察就变得非 常重要了。最后是周边环境，这也是唯一需要量化的指标。这里的周边环境指社 区、医院、学校等各种人群聚集的点。按商圈范围分层来测定结点的人群。一般 来说，把商圈划为三层是很有必要的，以半径50、150、300米为单位划为第一、 第二、第三商圈。（当然不能形而上学，如有栅栏或小区出口在300米以外等情 况，不能算在有效商圈里）居民总体资料可从居民住宅区的居委会获得（现在小 区基本都有介绍图），结合问讯小区的清洁工、小摊贩可以得到更具体的信息。 第一商圈的居民购物可能性：第二商圈购物可能性：第三商圈购物可能性=7：2： 1。（经验公式）再根据各结点收入水平来确定销售。 举例：某社区店位于小区主干道，除社区外没有明显结点。第一商圈的居民 300户，第二商圈的居民700户，第三商圈的居民1000户，该店门前有效客流 R=3000人 那么销售额预测如下： 商圈有效总户数=300+700×2÷7+1000÷7=650户，也就是说现在商圈的情 况转化成50米内有650户，而50-300米没有居民。 假设户均消费每天为5元，则销售额=5*650=3250元 注明：假设户均消费是有直接意义的，准确与否有一定经验，是综合年龄特 征、收入水平等因素来确定的。这里假设的是每户一周入店4次（每人1-2次左 右），每次消费9元左右。只有大卖场和便利店集群开店时才计算居民可支配收 入来确定销售：可支配收入