深圳市2008年11月房地产市场分析.doc

一、1～11月房地产市场运行基本情况 今年以来，随着国际、国内经济形势的变化，以及国家宏观经济调控的深入，我市房地产市场延续了去年下半年以来的调整态势，并呈现以下特点： 一是房地产投资小幅增加，商品房建设规模有所减小。 2008 年 1～11 月，我市完成房地产开发投资 389.79 亿元， 同比去年增加 1.71%，其中住宅开发投资 281.03亿元，同比去年增加 0.36%；商品房新开工面积 704.38万平方米，同比去年下降0.77%， 其中商品住宅新开工面积424.31万平方米， 同比去年下降 12.92%；商品房竣工面积 270.96 万平方米， 同比去年下降 14.63%，其中商品住房竣工面积 199.03 万平 方米，同比去年下降 12.16%。 二是新建商品房销售规模下降。 2008年 1～11月，新建商品房销售面积 334.57 万平方米，同比去年下降 37.45%， 其中住房销售面积 310.47万平方米， 同比去年下降 35.55%。 今年 8、9、10、11月销售面积分别为 26.9万平方米、33.7 万平方米、34 万平方米、35.8 万平方米，11 月份销售规模有所增加。 三是新建商品住房价格呈现回落和调整。 按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计， 2008年 1～11月， 我市新建商品住房价格同比涨幅分别为 12.9%、 11.7%、5.7%、2.6%、1.3%、0.3%、-1.7%、-4.1%、-10.8%、 -15%和-18%。近四个月跌幅居全国首位；本市房地产信息系统统计，2008 年各月商品住房销售均价每平方米分别为15080元、16315元、13618元、11962元、11014元、12681元、16198元、14449元、12431元、12706元和 13547元，7、8、11月份房价有所上涨主要受高价楼盘大量入市拉动的影响。特别是 11 月份，剔除高价楼盘的影响，房价为每平方米 9842元，房价下降幅度较大。 四是二手住房交易规模下降。2008年 1～11月，二手住房交易面积 309.7万平方米，同比去年下降 63.75%。二手住宅与新建商品住房的比例为 0.998:1。今年 8、9、10、11月份，二手住房成交量分别为 29.04 万平方米、27.95 万平方米、24.37万平方米和 28.21万平方米，交易规模较小。 二、近期市场运行情况分析 根据商品住房备案登记数据， 11月份我市市场交易量小幅回升，达到 35.8 万平方米，但按签订商品住房预售合同的数据来看，11月份成交的商品住宅规模为 6430套，59万平方米，交易规模出现较大幅度上升，主要是以下原因： （一）刺激内需政策的出台，鼓舞了房地产市场的消费信心。为了应对不利的国际经济、金融形势对我国的负面影响，财政部、国家税务总局和中国人民银行于 10月 22日联合出台了促进居民住房消费的金融和财税政策；近期，国务院又出台了扩大内需、促进经济增长的十项措施，以及落实这些政策措施的七项具体工作。这些政策措施，明确指出房地产业是国民经济的重要支柱产业，要促进房地产市场平稳健康发展，并且鼓励地方政府出台促进本地消费的措施。政府宏观调控政策的调整，有利于缓解之前国际金融危机对我国经济和房地产市场发展的不乐观预期，使我市住房消费信心受到了激励和提升，居民购房的积极性明显增加。 二是财税、金融政策的调整，促进了住房刚性需求的释放，增加了近期市场交易量。目前，在我市 861.6万的常住人口中，住自有住房的人口比例仅为 32.2%，较低的住房自有率表明潜在住房需求， 特别是自住性需求较大。今年以来，我市住房市场交易不活跃的主要原因，一方面在于房价和购房成本依然较高，另一方面在于市场预期不明、观望气氛浓厚。近期，国家财税、金融等部门减免个人购买和销售住房的契税、印花税和土地增值税，降低首次购房的首付款比例和贷款利率，同时两次下调利率。国家调控政策在支持自住性、改善性住房需求方面降低了购房成本，提高了金融支持力度，效果较为明显。11月份，我市商品住房交易规模达到59 万平方米，几乎超出 1-10 月份平均水平 1 倍以上。我市住房潜在需求，尤其是自住性的刚性需求明显得到释放。 （三）房地产开发企业顺应政策调整和市场变化主动降价，对近期市场交易量上升有一定的促进作用。在政策调整前，我市一些开发商由于对市场预期判断不明，为了在年底回笼资金、完成任务和改善业绩，主要以特价房、打折和赠送等手段变相降价。而近期随着市场利好政策的出台，部分发展商则采取直接降低住房销售价格的方式增加销售量，对交易的回升起到一定促进作用。 三、关于后市判断分析 目前我市房地产市场交易规模的增加是多方面因素作用的结果，这种趋势是