房地产投资决策分析要点.docx

房地产投资决策分析要点 房地产投资具有资金量大、风险大和可塑性小的特点，因此必须采用科学的系统化决策方法。房，地产投资决策不仅信息量大、市场敏感性强、计算方法多样，而且预测困难。因此要把握投资决策的准确性，就必须了解和掌握投资决策的要点，即通过一定的逻辑推理，将定性分析和定量分析有机地结合起来。笔者通过对某房产投资可行性研究报告关键部分的回顾来分析掌握投资决策的要点。 项目的定量分析 开发成本计算开发成本的组成相当繁多，如前期费用、建设成本、贷款成本、租售成本及管理成本等方面。在决策研究中要确认如土地费、动迁费、配套费、利率、租售代理费、人员工资等指标数据是否合乎有关标准，有些已经取消的费用则不要重复计算。经估算，该项 目的总投资约为2亿元。 此外，还要特别注意还贷进程和开发进度是否合理可行，因为这些变化将反映到项目的现金流量表中。由于该项目采用的是自有资金，所以没有涉及还贷问题，但理论上也应该考虑其机会成本并通过计算利息或提高目标收益率来加以调整。项目的开发进度为投资者的投资分配(即现金流出)提供参考。对于建设成本的支出不能按照简单的平均来计算，而是要根据工程总造价支出的特殊规律来安排。该项目的工程投资分4个阶段，投入比例分别为 15％、25％、45％、15％。 投资收入的计算 租售价格预测 项目建成后的租售价格除少数代建项目是双方事先协定外，一般都是预测的。由于项目的租售价格对项目的评价指标(净现值、内部收益率)影响很大，因此评估者必须仔细查看报告是否有清晰的租售价格计算过程，计算过程中基数的选定和基数的修正是否合理。另外特别要注意预测价格的执行时间。根据该项目的性质选取了4个周边楼盘作比较，并采用交易情况修正、区域修正、标准修正、个因修正和时间修正等技术得出销售单价为6689元／m2。从目前的实际销售价格(5300～7500元／m2)来看，当时的预测是较为准确的。 租售计划 租售计划也直接反映到现金流量表中并对评估结论产生重要影响。租售计划的确定要考虑项目特点、手续完备性、市场情况、销售策略、建设进度等多方面因素。该项目列举了3种可能的销售进度，并对此进行了敏感性分析，使投资者明确了项目的抗风险性。从目前销售情况来看，前景是乐观的。 经济效益分析 在可行性研究的经济效益分析中，合理选择目标收益率(或基准收益率或贴现率)是至关重要的。一般而言，可以选用行业的正常收益率作为基准收益率；或根据项目货款利率作为贴现率；或根据该项目业主对风险的承受能力确定目标收益率(认为风险越大，目标收益率越高，否则反之)；但不可以将经济增长率、物价上涨率直接引用来作为基准收益率。 该项目根据当时的贷款利率和项目的风险程度将目标收益率定为12％，然后根据预测的开发成本、投资进度、销售收入和销售进度等列出现金流量表，经计算得出该项目的财务内部收益率为20．27％，项目税后利润为1 186万元，财务净现值为2824万元，全部投资回收期为6年，从这些指标看，该项目具有良好的经济效益，从财务预测角度看是基本可行的。该项目的现状也证实了这一结论。 尽管从经济指标上论证了该项目的可行性，但还要通过敏感性分析对项目的抗风险能力进行评估。通过对主要风险因素中的建设成本、销售价格、销售进度进行敏感性分析后显示，该项目的抗风险能力是较强的。