房地产经济学--房地产与房地产业概述.ppt

房地产经济学 （一）学科性质 1．在整个房地产专业学科体系中，处于先导和基础的地位 。 2．是整个经济学科的一个相对独立的分支体系 。 3．是一门应用性质的经济学，属于实证经济学的范畴。 （二）研究对象 以房地产资源的合理利用与分配，对资源利用过程中人与人的权益关系的调解，以及房地产业的运行规律、房地产业与国民经济的相互关系及其调控体系作为自己的研究对象。 房地产经济学 （三）研究内容 1.房地产经济的基本理论：包括产权理论、地租理论、地价理论、房地产周期理论等。 2.房地产经济活动及其运行的基本规律和相关关系。包括：房地产市场运行规律、房地产业经济活动基本规律、资金运行规律、以及房地产产权关系、市场供求关系、收益分配关系等。 3.房地产运行的制度保障与政策环境，包括土地制度、住房制度、房地产产权制度、以及配套的金融、税收、价格、市场政策等。 （四）研究方法 1．理论分析和实践分析相结合 2．宏观分析和微观分析相结合 3．定性分析与定量分析相结合 4．规范分析和实证分析相结合 第1章：房地产与房地产业概述 （一）房地产 1、概念界定 2、房地产特性 3、房地产类型 （二）房地产业概述 1、产业类别 2、涵盖的经济活动 3、房地产业特性 4、房地产业的功能定位 房地产概念界定 （1）教材：房产与地产的统称，包括建筑在土地上的各种房屋，和一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。 （2）王文群：“房地产的内涵可有狭义与广义之分，从狭义上讲，房地产是指土地、建筑物及固着物在土地、建筑物上不可分离的部分（如花园、假山等）。从广义上讲，房地产是指土地、构建物及其所附带的各种权利与契约。” （3）谢经荣：土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；同时，还包括以上组成部分所衍生的各种权利。 （4）台湾民法（谢经荣）：在台湾省法律上，房地产被称为不动产。台湾“民法”第六十条规定：“称不动产者，谓土地及定着物。不动产制产物，尚未分离者，为该不动产之部分。”不动产是土地和其定着物的合称。 （5）美国：不动产是指土地及其上部的永久性建筑物，以及基础设施和诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的任何权利或利益，在法律上称为不动产。这个定义将水、矿藏等都纳入到不动产范畴，是同美国的土地产权概念相联系的，这是一个很宽的概念。在我国则不应包括这些。 （6）曹振良：房地产是指建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。根据房屋建筑的不同，可以分为住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。 房地产特性 （1）自然特性 ☆位置的固定性 ☆异质性 ☆数量的有限性 ☆利用的耐久性 （2）经济特性 ☆高资本价值性（价值的高昂性）☆适应物价变动的缓慢性 ☆效用的多层次性 ☆外部性（相互影响性） ☆土地供给的稀缺性 ☆土地投资收益的递减性 ☆土地所有权的垄断性 ☆难以变现性 ☆用途变更的困难性 （3）社会特性 ☆利用中的社会效应 ☆美学价值 ☆心理效应 （4）法律属性 ☆不动产权益 ☆产权的重要性 ☆产权可分割性和权能的流动性 ☆受政策影响性 房地产类型 （1）按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途、综合等10类；北京市最新基准地价中将土地用途归为四大类：商业、居住、工业、综合。 （2）按房地产实物形态分类 （3）按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房等； （4）按房地产权属关系分类 ：国有房产 ，集体所有房产 ，私有房产，联营企业房产，股份制公司房产，港、澳、台投资建造、购买的房产，涉外房产 等。 按房地产实物形态分类 按建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖结构、木结构和其他结构。 按建筑层数：以住宅为例，可分为：低层住宅(3层以下)、多层住宅(4～6层以下)、小高层住宅(7—9层以下)、高层住宅(10～30层以下)、超高层住宅(30层以上)。 按建筑物的建筑标准：高级(豪华)、中等、普通标准的房地产。 按建筑物的新旧程度：新建(增量)房地产、旧有。 房地产业产业类别1 （1）国际标准产业分类法。联合国1986年修正的《全部经济活动产业分类的国