我对物业管理条例的体会.pdf

《物业管理条例》已正式颁布，其立法过程充分体现了彰显民意、民主 立法的重大意义。建设部为此成立专项起草小组，召开专家论证以及社 会各界广泛参与的座谈会，征求地方和相关部门的意见等方式，在逐条 研究分析并吸收有益意见的基础上，对草案进行了认真修改。可以说， 《条例》反映了社会法制意识的日益增强，凝聚了人民群众的智慧和热 情。《条例》的出台，对物业管理行业来说，具有里程碑式的深远意义， 标志着中国物业管理的法制时代已经来临。 一、《条例》的几个鲜明特点 此次出台的《条例》共分七章。除第一章《总则》与第七章《附则》 外，其余五个章节仅从量上就比以前部颁及地方法规充实了许多。另外， 《条例》把一些重点问题单独提出，独立成章，十分得当，解决了从前 很多模糊不清的问题。 概括地讲，《条例》与旧法规相比，具有五点新意，三个层次： 第一点新意是《条例》提出了在物业管理实践，尤其是业主共同决定 相关事宜时少数服从多数原则及其运用。《业主公约》对所有业主具有 约束力。 第二点新意在于对前期物业管理的规定，《条例》将这一特殊时段单独 作一章列出来十分得当。《条例》将建设单位的责任作了界定。这有利 于解决目前在入住前期中存在的较多建设单位与物业公司、业主之间错 综复杂的矛盾。 第三点是物业管理企业所承担的治安管理责任问题。物业企业应当配 合公安机关、居委会做好安全防范工作。这对物业管理企业在维护治安 方面的职责定位很准确性。 1 第四点是物业管理中的费用收取问题。物业管理费用的收取原则是质 价相符，将空房费用、代收、代缴等费用的交纳问题界定得十分清楚、 到位。 第五点则是对于法律责任的规定也十分合理。目前，在物业服务中， 前期出现的大多数矛盾都是因为建设单位在许多方面做得不到位而导 致的，针对这种状况，法律责任这一章对建设单位未履行职责作了相应 的较多的惩处规定。 《条例》对“业主、业主大会，业主委员会”三个层次定位界定清楚。 这里的业主是指单个的业主。他们对物业服务中的某些方面只享有参与 权而不是决定权。《物业管理条例》规定了业主大会的六项职责，业主 大会具有选聘、解聘物业管理企业的职责。将业主委员会界定为“业主 大会的执行机构”，权力的行使最终在业主大会而非业主委员会。从法 律的角度对两个问题进行了强调，即“权在业主大会”和“业主公约对 全体业主有约束力”，这有利于解决当前物业管理行业中存在的各类矛 盾。 二、几点看法及建议 《条例》赋于业主、业主大会、业主委员会相应权力，但如何行使好 权力，却有待细则与实践来进行规范、验证。 （一）业主大会的运作 业主大会靠业主本身这样一个松散的、自发性的个人来自行运作召开， 无异于难上加难。召开业主大会，组织相关人员讨论、《业主公约》等 资料的起草需要具有相关专业的专门人才才能完成，其成本巨大，单靠 业主本身无法完成，加之召开会议，工作决议起草、业主代表候选人产 2 生、筹备所需资料整理、汇集均有困难。从中可以看出，由业主自行召 开业主大会毕竟不是一件容易的事，这方面由于附带的规章制度没有出 台而造成实际操作困难。 因此，建议能在物业管理协会下成立一个物业管理咨询服务公司，由 这样一个采用企业化运作方式的专业机构来指导业主大会及其执行机 构运作，这个专门的咨询公司有其自身独有的第三方身份，以及各种专 业人才，综合地为业主提供全方位的咨询服务，并在今后日常的管理工 作中为业主、物业公司、开发公司及业主大会、业主委员会几者之间调 解各种纠纷。物业管理咨询公司应当在市场经济条件下，经营管理企业， 付出相应的劳动，收取应得的报酬。 另一方面，如何真正使业主委员会具备合同甲方的条件，是否真的有 权、有钱也是一个问题。在此建议，在《业主公约》中加入相应条款， 如“全体业主应预交物业管理费，统一由业主大会收取。这笔费用的使 用，必须经大会表决。支付物业公司的物业服务费用应在定期按合同考 核的基础上，以考评结果给付。”这样既给予业主大会真正甲方的条件， 同时也规范全体业主自觉交费的行为。不付给物业公司的部分物业费仍 属全体业主所有，可用于维修或增加设施之用，不能让长期不交物业费 的业主侵占其他业主的权益。 （二）学习《条例》需澄清几个问题 经历