常州紫云地块市场及产品定位报告.pdf

本案所在的戚墅堰区是常州五大区中的价格洼地，区域竞争激烈，售价相对偏低。 如何超越目前区域的行情，是本次报告主要解决的问题， 均价6500元/㎡完全可行！ 隶属戚墅堰区，与天宁区仅一路之隔 地块虽然隶属于戚墅堰区，但距离天宁区也只是一路之隔，有利于弱化地块的区域属性这一硬伤。 规划利好，提升区域整体形象 地块所处的戚墅堰区正处在高速发展阶段，重点沿东方路和五一路规划建设集行政办公、商务金融、文化教育、体育卫生于一体的公共服 务发展轴；沿京杭运河、丁塘河规划建设集游憩、休闲、健身于一体的 滨水景观轴，形成“双T结构、三区联动”。 区域规划有助于提升区域整体形象和价值，对于本案来说也属于利好因素。 内外交通便捷，BRT直达市中心 地块内外向交通相对便捷。BRT、青洋路高架、8车道的东方路以及城际铁路戚墅堰站构成了区域内外向交通网络，十多分钟就可 以直达市中心，去周边城市也较为方便。 配套设施有所欠缺 东方西路 目前的青洋路高架 本 案 小商品城 地块周边目前基本没有配套设施，无论是生活、教育还是商业等都要到市区或者戚墅堰老城区，区域配套设施尚待完善。 优势&机会 地块规模较大，有一定的规模优势。 内外向交通相对便捷。 项目南面为一条小河，有一定的水景资源。 规划利好，属于戚墅堰重点发展区域。 戚墅堰新城区仍处在高速发展之中，区域内的配套设施和交通资源会更趋于完善。 劣势&威胁 非主城区，区位属性相对较差。 周边配套设施匮乏。 东方路和青洋路都为主干线，会有较大的噪音污染。 国家对于房价的调控态度依然强硬，未来宏观市场不容乐观。 周边仍有较大体量的后续供应，未来区域市场竞争激烈。 对于项目自身的思考： 淡化项目区域属性 发扬优势，克服劣势 增强自身配套设施 绿化景观弱化噪音 优化项目产品组合 抓住机会，迎接挑战 强化项目自身品质 提高产品的附加值 有效支撑项目售价 投资止跌回升，信心有所恢复 常州市房地产开发投资情况 350 300 250 200 150 100 50 0 06年 07年 08年 09年 10年前5月 房地产开发投资（亿元） 2010年1-5月份常州市共完成房地产开发投资133.9亿元，同比增长18.9%，止住了2009年开发投资下滑的态势，而且1-5月份增速仅较 1-3月份还有所上扬，新政对于投资市场影响并不明显。 施工面积涨幅回升，潜在供应庞大 常州市商品房施工面积情况 3000 40% 35% 2500