物业创优统一标准作业规程.doc

物业创优标准作业规程 1．目标规范住宅小区（大厦）物业管理达标创优工作，确保创优达标工作完善有效。2．适用范围适适用于物业管理企业创优达标工作。3．职责（１）企业总经理负责达标创优工作组织、监控。（２）企业分管副总经理和管理处经理具体负责组织实施达标创优工作。（３）管理处和企业机关各部门负责依据本规程进行达标创优工作具体作业。4．程序关键点（1）物业管理“达标创优”介绍a)“国家级物业管理优异小区/大厦/工业区“达标评选：是由国家建设部每十二个月组织全国物业管理达标考评分为90分（百分制），参与评选小区/大厦/工业区由各省建委或物业管理主管部门推荐考评合格后（90分）可荣获由建设部颁发”全国城市物业管理优异小区/大厦/工业区“荣誉称号（考评总分在95分以上可获”全国城市物业管理优异示范小区/大厦/工业区”称号。达标后由各省建委每两年复查一次，合格可继续保持“省优“称号。b)“省级物业管理优异小区/大厦/工业区达标评选”：是由各省建委每十二个月组织全省范围物业管理优异小区/大厦/工业区评选。考评达标分数通常为85分，参与考评小区/大厦/工业区由省内各城市推荐。考评合格后，可荣获省级“城市物业管理优异小区/大厦/工业区”称号。达标后由各省建委每两年复查一次，合格可继续保持“省优”称号。c)“市级物业管理优异小区/大厦/工业区达标评选”：是由中国各关键城市自己每十二个月举行全市范围物业管理优异小区/大厦/工业区评选。参与考评小区/大厦/工业区达标后可荣获市级“物业管理优异小区/大厦/工业区”荣誉称号。d)“区级物业管理优异小区/大厦/工业区达标评选”：是由各关键城市各区级住宅主管部门举行全区物业管理优异小区/大厦/工业区评选。参与考评小区/大厦/工业区达标后可荣获区级“物业管理优异小区/大厦/工业区”荣誉称号。（2）物业管理企业创优工作通常需要经过以下多个步骤a)确立目标b)成立创优领导小组。c)内部动员。d)对照“创优”标准进行内部整改。e)进行“自检”和“预检”。f)迎检达标。（3）“创优”达标基础工作关键点a)确立“创优”目标：物业管理企业应首先确定准备“创优”小区/大厦/工业区创优目标，即明确是达成“国优”标准还是“省优”、“市优”、“区优”，方便为创优工作定一个基础格调。定立“创优”目标时，应注意结合参与“创优”小区实际情况和企业做主能力，不可一味地好高骛远。b)成立“创优”领导小组：“创优”工作开始前应由企业领导亲自挂帅成立“创优”领导小组。创优小组通常应由企业各部门责任人和管理处关键领导组成。对于关键地“创优”工作，应由企业总经理亲自挂帅方便加强“创优”工作协调，支持力度，确保“创优”工作必需人力、物力保障。c)内部动员：“创优”开始时，应首先对内部职员，尤其是参与“创优”小区/大厦/工业区管理处全体职员进行“创优”总动员，经过会议、宣传，加强管理力度等方法使相关职员立即进入担心“创优”工作状态，提升、加紧工作效益、工作节奏，作好打硬仗、“吃苦”准备。d)对照“创优”标准进行内部整改：“创优”工作应该遵照“创优”达标准备为参考，边整边改对照“标准”逐步达成“创优”标准工作方法。内部工作“创优”整改包含“创优”小区/大厦/工业区硬件设施（房屋、设备、设施、环境等整改和“创优”资料（原始凭证、管理体系等|完善两大部分。e)在“硬件”设施整改方面，应该作到以下多个方面完善：★?所管理物业楼宇外观完好、整齐。“创优”小应该做到或基础做到楼宇外观完好，无墙剥落、乱涂乱画乱张贴，整齐无污染、锈迹油漆鲜亮，标识清楚。尤其应注意阳台封闭统一有序和不违反法规，不改阳台使用功效，多种外观管道清洁完好，无锈迹污染，不违反装修管理要求乱拉线、乱搭建、随意改动门窗色调等现象（详见《装修管理标准作业规程》；★?所管理楼宇内部整齐、有序、安全。无违反装修管理和消防管理法规乱搭、乱建、乱改（改动房屋使用功效，尤其是随意改动房屋结构）等违章现象；各类楼宇内部基础设施完好、整齐、标识完整清楚（详见《装修管理标准作业规程》和《防火管理标准作业规程》）；★?所管理小区/大厦/工业区各类公共设施、设备使用功效保持良好工作状态。“创优”整改时应对照“创优”标准。尤其注意两个方面问题：一是各类公共配套设备、设施完备，即作为小区计划和居家生活应该配置公共配套设施、设备不能缺项和随意降低；二是各类公共设施、设备使用完好率应注意达标，对日常管理比较被忽略设施、设备，如路灯、路牌等要尤其加以注意保持其使用完好率；★?设备机房环境和设备表面维护管理应做到整齐、干爽，无灰尘、锈迹、脱漆、杂物，无虫、鼠害迹。设备机房和设备表面善反应出来是直