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《法律观察》第一卷第二期 （2008 年秋）—— 《PE 如何投资地产企业》/编辑部 PE 如何投资地产企业如何投资地产企业 如何投资地产企业如何投资地产企业 ————专访富汇投资董事长曾军专访富汇投资董事长曾军 ————专访富汇投资董事长曾军专访富汇投资董事长曾军 中国房地产市场何时迎来拐点？市场众说纷纭。交易清淡和投资者观望情绪浓厚已是不争的事 实，在房价一挫再挫面前，连王石等地产大鳄也准备开始 “节衣缩食”预备过冬。 地产市场有喜有忧，但不乏新的投资机会。曾军，富汇投资管理公司董事长兼总经理，此前任 在香港上市的海湾地产公司总经理，代表作为坐落于北京中关村的新中关大厦。目前，他旗下管理 着两只各 5 亿元的人民币基金，其中一只基金的投资重点恰是房地产行业。 带着众多渴望融到钱的地产企业的种种疑问，本刊专访了这位从地产实业家向投资家转身的 GP(基金管理人) 。民间 PE 的资本的力量将为冬眠的房地产市场创造更多的融资机会。同时，也为 PE 投资人带来更好的议价、进入、推出和获得资本增值机会。 《《SGLA 法律观察法律观察》：》：作为投资人，为什么选择投资房地企业？ 《《 法律观察法律观察》：》： 曾军曾军：有过做地产企业的背景： ，我能够对这个业比较了解。转身作为投资人，房地产是比较熟悉的 曾军曾军：： 投资方向。 房地产投资的周期较短，一个项目一般 3-5 年即可完成;同时以项目为投资单位，项目完成清 算即可退出；一般来说,房地产上市的项目很少，这相对其他产业，PE 在退出时减去了需要 上市、并购等繁琐程序，资金回笼较快。 《《SGLA 法律观察法律观察》：》：与投资其他行业相比，房地产企业的投资获利有什么特点？ 《《 法律观察法律观察》：》： 曾军曾军：房地产投资的资金回报率较低： ，相对于并购投资、pre-IPO 以及 VC 投资，前者由于土地拍 曾军曾军：： 卖价款等因素的杠杆作用，导致投资房地产业的投资回报率一般在 20-30%，而后者，一旦 上市成功，投资回报率则可高达 50%甚至 100%。当然，高利率面对的就是高风险。 《《SGLA 法律观察法律观察》：》：5 亿左右的地产 PE 基金,如何进行投资分配？ 《《 法律观察法律观察》：》： 曾军曾军：房地产融资主要是通过银行融资： ，其他一些如 PE、信托等为补充。对于房地产业“过冬” 曾军曾军：： 的说法，我并不是完全认同。我们会暂保持观望的态度，但并不会停下脚步。富汇正在进行 一个地产基金的募集工作，到年底前结束，希望这只基金的规模能达到 4-5 亿元，计划投资 于北京以外的地产项目。在房地产市场经过冬眠后，明年地产业对融资的需求将会更大，这 给包括 PE 在内的各方带来了更多的投资机会。 我们目前的基金中约 20%-30%的投资比例为成长型企业，即中后期 VC，剩余 70%至 80% 为成熟的 IPO 项目。本着稳健和分散风险的理念,每一项目的资金投资大于 1000 万元，一只 5 亿元左右的基金大约投资 15 个左右的项目。投资周期在5 年左右。 《《SGLA 法律观察法律观察》：》：您如何控制投资风险？ 《《 法律观察法律观察》：》： 曾军曾军：首先： ，每个项目必要的可行性分析、尽职调查、财务审计等程序，一定要做，以此保证最低 曾军曾军：： 的风险。 其次，短期投资目前是以溢价收购为退出方式，即以股权投资转变为债权投资，所以最大的 风险点就是开发商的资金实力。 房地产 建筑—— 《PE 如何投资地产企业》——编辑部 - 2 - 具体在操作上，首先是项目的选择，这需要投资人以自身经验或对经济的灵敏嗅觉来判断项 目的发展前景；其次借助外力进行可行性分析；最后，看被投资者的团队，是否拥有高效的 团队，这也是投资成功的关键。 在投资决策中，有三个阶段可以对项目进行质疑乃至否决，第一步是立项阶段，第二步是包