房地产开发的项目财税疑难问题处理精品.ppt

第一讲 土地返还款的 税务处理 房地产全程税务规划—一战略+筹划+风险 房地产纳税分析 税务规划 税负重、征税环节多 涉及16个稅种 税收政策复杂而多变 各地政策执行尺度不 税收征管严、稽査多 战略结构风险化解税收筹划 获取 建安 资金运筹 预售与 项目清算 设计环节与成本分抄销售 与增值 自持物业 营业税 土地增值税 契税、印花税、土地使用税 房地产业务流程及涉税问题 房地产项目公司 圖 项目公 房预告许可证 收办证备案 土地出让金返还拆迁还房甲供材成本分拆加计扣除汇算清缴税款预征 土增税清算自持物业售后回租售后返租股权收购 交房 取得土地返还款的税务指引与筹划 取得土地返还款如何记账? 观点一:取得土地使用权,以实际支付的土地价款作为土 地成本,实际收到的出让金返还款直接冲减土地成本。 观点二:土地返还款具有政府补助的性质,计入营业外收 入 【处理原则】:如果企业通过招拍挂取得土地使用权且已 全部缴纳了土地出让金并取得全额票据的,后期所取得的 土地返还款应作为营业外收入 【筹划技巧】:土地返还款尽量不要冲减土地成本 取得土地返还款的税务指引与筹划 大连的地方政策 土地返还款不得计入扣除项目 《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》(大地税 函【2008】188号)规定:“纳税人应当凭政府或政府有 关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以 及财政、土地管理等部门出具的相关证明等合法有效凭据, 计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他 资料,但未实际支出土地出让金或购置土地使用权价款或 支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的,不允 许计入扣除项目” 取得土地返还款的税务指引与筹划 青岛的地方政策 -从政府部门取得拆迁补偿及财政补贴款项,抵减开发 成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》 (青地税发【2008】100号)规定:“对于开发企业因从 事拆迁安置、公共配套设施建设等原因,从政府部门取得 补偿以及财务补贴款项,抵减房地产开发成本中的土地征 用及拆迁补偿费的金额”。 政府返还土地出让金的六种处理模式 政府返还土地营业税企业所得税土地增值税 出让金 拆迁换房(用于购买视为销售不动产,缴 计征企业所得税,先 安置房) 挂预收账款,后转入回迁房收入 纳建筑业营业税。主营业务收入 (1)取得的提供建 (1)建筑物拆除平筑物拆除、平整土地 整土地:建筑业营业劳务收入扣除相对应 税 的成本费用,差额应不征收土地增值税 用于拆迁(代理拆迁、(2)代理支付动迁计入当年应纳税所得原因:不属于产权转 拆迁补偿) 补偿款差额应按服务额 让行为 业—一代理业征收营(2)代理支付动迁 业税 补偿款额,应计入当 年的应纳税所得额 政府返还土地出让金的六种处理模式 政府返还土地营业税 企业所得税土地增值税 出让金 属于BT项目,按照建筑计征企业 属于提供基础设施建设 业营业税处理:如果协所得税 劳务收入,不属于转让 议约定返还款用于项目 不动产收入,不征收土 基础设施(道路、防洪、内开发企业自行承担的 地增值税 排水 城市道路、供水、排水 燃气、热力、防洪等基 出设施工程支出,则应 按照企业取得政府补贴 处理,不征收营业税 同上 计征企业 如认定为向政府销售不 所得税 定产项目的,征收土 增值税;不认定的冲减 公共配套 土地征用及拆迁补偿费 政府返还土地的六种处理模式 政府返还土地营业税 企业所得税土地增值税 出让金 属于财税【2011】70 政府将土地出让金不征收营业税。 号文件规定,作为不不征收土地增值税 返还给其它有关企 征税收入。否则,缴 业或个人 纳企业所得税 未约定,仅作为补不征收营业税 计征企业所得税 不征收土地增值税。 助或奖励。 土地一级开发的税收政策 些纳税人(以下称投资方)与地方政府合作,投资政府 土地改造项目(包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土 地整理工作)。其中,土地拆迁、安置及补偿工作由地方 政府指定其他纳税人进行,投资方负责按计划支付土地整 理所需资金;同时,投资方作为建设方与规划设计单位 施工单位签订合同,协助地方政府完成土地规划设计、场 地平整、地块周边绿化等工作,并直接向规划设计单位和 施工单位支付设计费和工程款。