房地产开发计划的运营管理.ppt

房地产开发计划运营管理  内容 房地产计划运营概述 影响快速运营的关键因素 计划运营体系的整体思路 如何进行有效的计划管理  在关注公司目标的完成中,最多的往往是进度 划看领导 说法一:或者我们不能按时完成进度、 或者我们虽然完成了进度,但是 规划等簧划 用日夜赶工换来的、或者我们虽 然按时完工了,可是留下了很多 报建待图纸 隐患 说法二:在进度和质量、成本的选择 中,我优先考虑的一定是进度 工程量清单編制和目标成本等 图纸审核 招投标等工程量清单和目标成本 项目等招标定标和材料采购  为什么房地产企业会关注进度?--进度本质上是现金流的问题 由于建设工期的拖长,房地产投资机会风险加大 进度时间,决定管理费和财务费用的增加—“一天一辆奥迪?” 影响公司的IRR,而它作为大部分房地产企业项目投资决策的重要依据,如:金 地测算低于15%的不考虑拿地,万科测算要求16%以上,龙湖测算低于19%不考 虑拿地;所以三边工程是一个常态 内外部接口多,“协同”与“协调”非常复杂 计划管理是管理人员的必备工具  产品做得好又如何,错过了最佳的出货时间点,项目不只是失败而已  进度本质上是现金流的问题一从碧柱园的选择中看到的 V 项目立项 地我/生体结构开开盘销售竣工 项目论证阶 目策划阶 设计管理阶段采购管理 工程管堆阶段 户关系管理 组织项目论 销售管理阶段→ 却产品定)紫是位支)夏签日)曲事多管 要点/规划草 念规划设)方案设计》扩初设)工图设)工程施工配合、销售配合及入伙配合 设计配合 程旌工配 入伙事务管理 算、标底、合 素品:超名金品运 V,代表关键里牌)路截菜排2 配合专业的任务  进度本质上是现金流的问题一提速带来的价值 某公司提速6个月带来的收益 ■内部收益率提高5个百分点,销售净利率提高07个百分点 ■集团净资产每年多周转02次,净资产收益率提高3个百分点 ■同等资金峰值条件下,集团平均开发规模可提高20 ■项目平均占用降低25%,资金成本降低60元/平米  然而,单纯的计划管理并不能解决从战略到执行的问题 ●从战略到执行本身就存在战略与目标之间的脱节问题 计划本身不能解决业务模式和流程的问题 ●影响进度计划的原因中,相当一部分是因为工作的成果质量原因 计划解决不了激励的问题  所以,更多的企业开始关注综合运营管理 ●世茂运营中心:综合计划管理(含战略規划、进度计划和证照管理)、流程管理、知识管理 ●龙湖:最早提出运营概念之一的企业 ●万科:总经办最早设立运营管理岗 ●更多中小企业开始关注运营  所以,更多的企业开始关注综合运营管理 目计划管理体系 型运营体系 专业型运营体系 投资决策管理 计划管理 营运绩效管理 营绩效管理 运营计划管理 运营计划管理 阶段成果管理 阶段成果管理 关键决策管理 关键决策管理 信息与知识管理 资金预算管理 流程管理 目标成本管理 信息与知识管理 流程管理