第三章 房地产估价的原则.ppt

第三章 房地产估价的原则 基本要求： 1、熟悉房地产估价原则的含义和重要性。 2、掌握合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则的含义和内容。 第一节 估价原则概述 估价人员在估价时，一定要遵守估价的规律。房地产估价的规律一般可以归结为： (1)估价的原则和标准； (2)估价的理论和方法； (3)估价的程序等。 1、房地产估价原则 估价原则的本质可以理解为： (1)房地产估价的工作标准； (2)统一估价人员的认识； (3)规范估价行为。其目的是使得估价的结果具有类似性或者可比性。 2、具体的估价原则 房地产估价原则具体包括： 独立、客观、公正。 具体的技术性原则包括： (1)合法原则； (2)最佳最高使用原则； (3)估价时点原则； (4)替代原则。 3、估价原则的重要性 每一位估价人员都应正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。估价原则可以帮助估价人员，如何去思考和衡量估价对象的价格，如何把估价对象的价格框定在一个合理的范围内。 第二节 独立、客观、公正原则 1、房地产估价的最高行为准则 房地产估价的最高行为准则是：独立、客观、公正。 （1）独立。一是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人，不 （2）客观 （3）公正 注意：独立、客观、公平原则的核心，是估价机构和估价人员的中立立场。 2、客观合理估价的假设 （1）各当事人是理性的和精明的 （2）换位思考 3、独立、客观、公正的做法 （1）要有良好的职业道德； （2）坚持回避原则； （3）事实求是； （4）遵守评估程序； （5）不断提高理论水平和业务素质。 第三节 合法原则 1、合法原则的含义 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。 原因在于尽管两宗实物、区位状况完全相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大的不同。 2、遵循合法原则包括的方面 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体有以下几个方面： (1)在合法产权方面，应以房地产，权属证书和有关证件为依据。 (2)在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。 (3)在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同。 (4)其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 第四节 最高最佳使用原则 1、最高最佳使用原则的含义 最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可行、经济合理，经过充分论证，能够使得估价对象达到最大可能的使用。 2．如何衡量最高最佳使用 具体包括： (1)最佳用途； (2)最佳规模； (3)最佳集约度。 从下列4方面依序筛选： (1)法律上的许可性。 (2)技术上的可行性。 (3)经济上的可行性。 (4)价值是否最大。 3、从经济学的收益递减原理、均衡原理和适合原理理解最高最佳使用 ⑴从收益递增递减原理理解最高最佳使用 ⑵从均衡原理理解房地产最佳集约度和最佳规模 ⑶从适合原理理解最佳用途 4、在实际估价中如何根据最高最佳使用原则确定估价前提 (1)保持现状前提。 (2)装修改造前提。 (3)转换用途前提。 (4)重新利用前提。 (5)上述情形的某种综合。 第五节 替代原则 1、替代原则的含义 替代原则是指一切房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 2、类似房地产的含义 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 3、同一供求范围的含义 同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围 4、替代原则的经济学原理 5、如何遵循替代原则 (1)如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。 (2)不能孤立地思考估价对象的价格，而要考虑相近效用的房地产价格的牵掣。 第六节 估价时点原则 1、估价时点原则的含义 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。 2、估价时点的设置 估价时点不是总为“现在”，可以是过去(回顾性估价)、未来(预测性估价)。 3、价格时点、估价对象状况与房地产市场状况的关系 (1)估价时点、估价对象房地产状况均为过去 (2)估价时点为现在，估价对象为历史状况下 (3)估价时点为现在，估价对象为现时状况下 (4)估价时点为现在，估价对象为未来状况下 (5)估价时点为未来 (6)现状为在建工程的房地产 结 束 * * *