2020年新版房地产开发项目(投资)经济测算.docxVIP

精选 精选 房地产开发项目（投资）经济测算 1、测算三方面： 开发成本、盈利能力、现金流安排 2、项目建设总投资（开发总成本） ：建设成本 + 财务费用 （1）土地成本：土地款 + 税费 （土地取得方式：征用农地、场地平整、临设费） （2）勘察设计和前期工程费： 勘察测量 + 市场研究 + 规划设计 + 场地平整 + 临设 （3）建筑安装工程费：土建工程 + 安装工程 + 装修装饰 （4）室外工程和市政配套： 基础设施配套 + 公共配套 + 附属工程 （5）其他工程费：监理费 + 竣工验收费 （6）管理费用： 组织和管理房地产经营活动必要的费用 （7）财务费用： 项目筹集资金发生的费用，主要为利息 3、项目评价指标： （1）静态评价指标： 收资收益率：投资成本获得利润的能力。 （除以开发年数得出年投资收益率） 静态回收期：净收益回收全部投资所需时间。 盈亏平衡点：收入等于成本时的项目销售率。 （2）静态评价指标： 项目净现值：项目投资活动期内，净现金流按基 准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值。 内部收益率：项目寿命期内，使投资方案净现值 为 0 的贴现率。 项目净现值率：动态投资收益率，单位同投资现 值所获得的净收益现值大小。 动态回收期：考虑货币时间价值的条件下，以投 资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所 需要的时间。 4、操作指南： （1）项目基本经济技术指标： 土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积 （2）建设工期安排：资料齐备 （3）成本计取计划： 其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的 3%计取； 管理费用：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、 其他费用和 3%计取； 不可预见费：按前期工程费、 建安工程费、 室外工程及市政配 套、其他费用、管理费用之和 3%-5%计取。 （ 4）销售安排： 明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。 （ 5）销售回款： 假设一次性付款比例为 10%，按揭比列为 90%，按揭首付 比例为 3成，非住宅为 4 层，按揭资金在销售后的第三个月 或下一季度到位。 （6）资金安排： 自由资金占总投资不低于 20%，且在建设初期一次性投入。 (7)资本化率和银行利率 资本化率即基准折现率，一般假设为 8%银行利率一般 为相应期贷款利率的1.1倍。 5、11张表构成： 项目施工计划表、 总建设成本估算表、 项目投资估算 表、 销售安排及回款表、 销售收入及经营税金及附加估算表、 投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运算表、损益及利润分配表、全部现金流量表、敏感性分析表。K 项目施工计划表：根据已确定的建设工期安排回执项目施工计划表准备阶段前期准备阶段彳勘察阶段准备阶段、勘察设计和项目报建的时 间一般为两个月’可同时进行，一个 季度内结束? 投资计划与资金筹措表、 贷款还本付息估算表、资金来源与运算表、 损益及利润分配表、 全部现金流量表、 敏感性分析表。 K 项目施工计划表：根据已确定的建设工期安排回执项目施工计划表 准备阶段 前期准备阶段彳勘察阶段 准备阶段、勘察设计和项目报建的时 间一般为两个月’可同时进行，一个 季度内结束 ?项目报建 C幵工准备 地下部分 主体工程 安装工程 装怖工程 室外及配箕丁程 竣工验收 施工阶段 幵工准备在前期准备后一个月完成，竣工 验收的时间为3个月，其余各阶段的完工 I时间与项目建筑形式柏关成端校高，需根 据项目的实际情况作出判断° 2礼总建设成本估算表 序号项目- 序号 项目 -—— 地价 二 前期工程费 三 建安工程费 四 室外工程及市政配套费 五 其他费用 六 管理费用 七 不可预见费用 八 建设投资 九 财务费用 十 建设投资总额 其他赞用、菅理贾用和不可 预见费的计提方法需要在車 要假设迸行说明 建设投资是前七项的合计 数，财务费用与建设投资 的合计为建设投资总额’ 没有包含销售员用、相关 税金等 项目投资估算表 总建设成本估算表中各项成本随项目开发建设进度分批投入，主要是为编制项 目投瓷计划与滾金筹措表做准备。 应注意与项目施工计划表在时间上的对应以及与总建设成本估算表在金额上的 对应口 销售回款及安排 假设中明确了项目可售面积和销售单价，并对销售时点及逬度做出了安排，此 表记列出各期实现的销售面积、然后依据我们关于销售回款方式的假设统计各 期实际回款情况。 5、销售收入与经营税金及附加估算 序号项目 序号 项目 —, 销售收入 二 销售实际回款 二 销售费用 「四「 销售税费 4A 善业税 4.2 城建税 各期的销售收入与实际回款有销售安排及 回款表链接的来，销售税费、土地增值税 和所得稅依据当时当地税收政策执行。 序号项目 序号 项目 —— 建设投资总额 11 建设投资 12 财务费用「