临沂市天汇职业技术学校评估报告技术报告.doc

临沂明正房地产评估有限公司 PAGE 1 PAGE 1 房 地 产 估 价 技 术 报 告 估价项目名称：临沂市天汇职业技术学校地上房屋残值评估 估价委托人：临沂市财政局 估价机构：临沂明正房地产评估有限公司 注册估价师：邵征 马霞 估价作业日期：2013年07月27日～2013年09月9日 估价报告编号：明正房评字（2013）第09016号 备注：仅限于估价技术主管部门查阅 房 地 产 估 价 技 术 报 告 一、实物状况描述与分析 1．土地实物状况描述与分析 估价对象位于河东区内环路中段西侧，东至内环路，西至季山官庄村耕地，南至季山官庄村耕地，北至5号路（规划街），使用权面积为21248平方米，土地形状为不规则矩形，地势平坦，宗地外五通一平（通电、通路、给水、排水、通讯）。 2．建筑物实物状况描述与分析 临沂天汇职业技术学校，评估建筑面积4924.17平方米，其中砖混结构422.99平方米，砖混结构（空心砖）为228.80平方米，砖木结构为662.77平方米，钢架复合板为3609.61平方米，水、电设施齐全，无供暖和煤气。使用和维护状况良好，门窗、地面、顶棚及墙体无明显损坏。 二、权益状况描述与分析 1、土地权益状况描述 土地所有权为国有，用途为教育科研，使用权类型为出让，终止日期为2059年5月29日。 2、建筑物权益状况描述 房屋所有权人为临沂市天汇职业学校，均未办理房产证。 三、区域状况描述与分析 临沂市位于山东省东南部，地近黄海，东连日照，西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。地跨北纬34°22′～36°13′，东经117°24′～119°11′，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17191.2平方公里，是山东省面积最大的市。 临沂市交通十分便利，兖石、胶新铁路形成十字交叉，京沪、日东、青兰、长深、临枣五条高速公路纵横交错，高速公路、公路通车里程分别达516公里、2.4万公里，均居全省前列；市区距岚山、日照、连云港三大港口均在120公里左右，距青岛港150公里；临沂飞机场为国家二级机场，目前已开通航线20多条，使我市与外界的往来更加便捷。临沂市河东区设立于1995年初，位于沂河东岸，辖8个镇、街道，334个行政村，设有省级临沂汤泉旅游度假区、河东工业园区（临沂临空经济区）、临沂农业高新技术产业示范区，面积617平方公里，人口54.5万。2012年，全区实现地方生产总值146.92亿元，增长12%；实现公共财政预算收入8.6亿元，增长39.2%;规模以上工业企业完成产值286亿元，实现利税15.8亿元，分别增长54%和55%；完成固定资产投资95.2亿元，增长23.6%；实现社会消费品零售总额70.2亿元，增长15.8%。  河东交通便捷，区位优势明显。河东依河而建，与兰山区隔河相望，是临沂中心城区的重要组成部分。临沂机场、临沂火车北站位于境内，两条铁路、四条高速公路和五条国省道纵横交错，距日照、岚山、连云港三大港口均在百公里之内。估价对象位于河东区内环路中段西侧，东至内环路，西至季山官庄村耕地，南至季山官庄村耕地，北至5号路（规划街）。 四、市场背景描述与分析 二季度以来宏观经济表现疲软，虽然近期随着中央政府“稳增长”的一系列针对性政策的实施，经济增长有回升的趋势。但我们认为当前经济增长的动能仍旧偏弱，“稳增长”下，仍需保持房地产开发投资基建投资平稳。因此接下来4个月房地产调控政策难以实质性收紧，政策仍将保持平稳，但部分城市可根据实际情况进行政策微调。 从中央政治局经济工作会议不再强调调控房价就可以看出政府的地产调控在、思路发生了转变。当前政府更加注重发挥市场机制的调节作用，重视调控长效机制的建立。自2010年重庆上海开征房产税以来，于房产税扩围的传闻不时传出，截止目前，2013年以来中央以及各地关于房产税推进工作的传言和表达17次。但中央政府为避免短期过度激化各方利益、触发过量抛压，整体推进比较谨慎。我们认为房产开征的目的不在于抑制房价，而再于完善长期税制，有效保障地方的财政收入。 展望未来，我们认为宏观经济增长动能不足的情况下地产调控政策仍将保持平稳，中央更加注重调控长效机制的建立。虽然8月中下旬多家银行房贷额度有所收紧，首套房贷利率普遍由85折回归基准，中央已明确表态支持首套置业，因此我们认为首套房贷利率上浮已经见顶。9、10月开发商推盘力度的增大叠加核心城市旺盛的需求，将的、推动成交上行，“金九银十”值得期待。 8月，临沂供应居住和商服用地6宗，成交5总，总供应面积54.87万平方米，成交面积