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最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释: 第二章：物业管理法律责任 2.3.4 公共秩序维护等的协助管理 法律法规 物业管理条例 第三十六条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第三条?物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第二章：物业管理法律责任 2.3.4 公共秩序维护等的协助管理 案例（二）：业主财产损失纠纷 符某是南昌某小区业主，2013年9月11日19时许，小偷尾随进入小区并潜入其家中盗走保险箱及箱内财物。经查看当日门岗录像，显示两个形迹可疑的人抱着保险箱经过门岗，保安未加询问，小偷离开小区。 被盗后，符某以物业公司有安保制度不执行，有安防设施不利用，违反物业服务合同的公共秩序维护义务，造成其损失，要求物业公司赔偿被盗经济损失5万元。 法院判决： 法院经审理认定，物业公司未能按约定合理履行物业服务义务，对符某家中被盗事件的发生存在过失，由此产生的经济损失应承担相应的赔偿责任，根据物业公司的过失程度，酌定承担20%的赔偿责任。 第二章：物业管理法律责任 2.3.4 公共秩序维护等的协助管理 第九十一条　在公共场所或者道路上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担侵权责任。 窨井等地下设施造成他人损害，管理人不能证明尽到管理职责的，应当承担侵权责任。 第二章：物业管理法律责任 2.3.4 公共秩序维护等的协助管理 公共场地施工 【案例】：A在某小区内，路过居民楼时，被突然掉下来的装有玻璃瓶的一袋垃圾砸伤，致使头部、眼睛、脸部多处被划伤，随即赶往医院治疗，共花费医疗费一万多元人民币，经司法鉴定为十级伤残。 第二章：物业管理法律责任 2.3.4 侵权责任—高空抛物与高空坠物 【问题】： 1、上述案件，受害人能向谁追究责任？ 2、如果砸到A的，是该栋楼房脱落的外墙瓷砖，受害人向谁追究责任？ 第八十七条 从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人予以补偿。 第八十五条　建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。 第二章：物业管理法律责任 2.3.4 侵权责任—高空抛物与高空坠物 1、就高空抛物的危险性等内容开展多种形式的宣传，保存宣传活动的照片与书面材料； 2、投保公共责任险； 3、在发生高空抛物或坠物事故后，积极采取以下措施： A、无论受害人是否为业主、损害是否发生于小区内，只要高空抛物可能来自小区内，均应积极协助进行救助，并对救助现场拍照或者录像； B、报警，保护现场，并对致害人物体拍照保存，以便于为区分高空抛物与高空坠物提供证据支持； C、所有照片、录像、致害物在事故发生后至少保存二年；如有事发当时的监控录像，需单独下载保存，以防监控录像存储满后被自动删除。 第二章：物业管理法律责任 2.3.4 侵权责任—高空抛物与高空坠物 高空抛物应对措施 集团通报摘录 一、泳池改造违反国家规范 。泳池原在底部设计了四个排水口作为回水通道，后因渗漏，维修单位将四个回水口全部封堵，重新在池壁上开了一个口。 二、管理松懈、安全意识淡漠 当地某地游泳池发生类似事件，会所管理员为此安排了救生员检查，发现回水口吸力较大，但是设备管理员认为不会有任何问题，因此公司没有安排进一步的隐患检查。 三、救生员未及时发现险情 第二章：物业管理法律责任 2.4 安全保障义务 《侵权责任法》 第三十七条 宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。 因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。 第二章：物业管理法律责任 2.4 安全保障义务