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营改增大辅导之 房地产增值税税收政策 仓山区圆税局税政科 主讲:李陈旋 为什么要营改增? ◆1、消除重复征税、发挥税收中性作用 ◇2、打通增值税链条,营造公平竞争的市场环境 心3、可以有力促进产业分工优化,拉长产业链,带 动制造业升级。营改增是创新驱动的“信号源” ,也是经济转型升级的强大“助推器”。 4、从当前看,这会为更多企业减轻税负;从长 远看,必将利国利民。 增值税一般纳税人与小规模纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 应税行为的年应征增值税销售额(以下称应税销 售额)超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税 人为二般纳税人,未超过规定标准的纳税人为小规 模纳税人。 年应税销售额未超过规定标准的纳税人,会计核 蓦 能够提供准确税 料的,可以向主管税 办理一般纳税人资格登记,成为一般纳税人 会计核算健全,是指能够按照国家统一的会计制 度规定设置账簿,根据合法、有效凭证核算。 ◆年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于 般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发 生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模 纳税人纳税。 增值税一般纳税人与小规模纳税人 今一般纳税人标准(5080500) 令试点纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的,应 税货物及劳务销售额与应税行为销售额分别计算,分别适用增值税 般纳税人资格登记标准。 兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为,年应税销售额超 过财政部、国家税务总局规定标准且不经常发生销售货物、提供加工 修理修配劳务和应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税 人纳税。 按照现行营业税规定差额征收营业税的试点纳税人,其应税行为营业 额按未扣除之前的营业额计算。 令增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额,不计入应税行 为年应税销售额。(2016年23号公告) 今一般纳税人登记制度(国家税务总局公告201518号) ◇试点纳税人在办理增值税一般纳税人资格登记后,发生增值税偷税、 骗取出口退税和虚开增值税扣税凭证等行为的,主管国税机关可以对 其实行6个月的纳税辅导期管理 心一经登记,不得转为小规模纳 混合销售、兼营 今混合销售:一项销售行为如果既涉及服务又涉及 货物,为混合销售。从事货物的生产、批发或者 零售的单位和个体工商户的混合销售行为,按照 销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的 混合销售行为,按照销售服务缴纳增值税。 今本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位 和个体工商户,包括以从事货物的生产、批发或 者零售为主,并兼营销售服务的单位和个体工商 户在内。 混合经营、兼苦 ◇纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产 ,适用不同税率或者征收率的,应当分别核算适用不同税 率或者征收率的销售额;未分别核算的,从高适用税率 今本条规定了纳税人提供适用不同税率或者征税率的销售货 物、劳务、服务、无形资产或者不动产(即:兼营行为) 的税收处理原则。即:应当分别核算销售额;未分别核算 的,从高适用税率。 1兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、 无形资产或者不动产,从高适用税率。 令2兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务 无形资产或者不动产,从高适用征收率 3兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务 、服务、无形资产或者不动产,从高适用税率。 计税方法 一般计税方法 ◆应纳税额=当期销项税额一当期进项税额 今简易计税方法 ◆应纳税额=销售额*征收率 ◆一般纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税 ,一经选择36个月不得变更(营改增) 房地产企业 房地产开发经营对国民经济有重要影 响 资金投入量大 今涉及土地资源的利用 今不具有房地产开发经营资格的企业不 能从事房地产开发经营 相关政策 ◆房地产企业销售开发商品取得的收入按“销售不 动产”税目缴纳增值税,税率为11% 相关政策 1.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的 房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目 除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受 让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为 销售额。 房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》 注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地 产项目。