东新御珑庭项目规划设计任务书(仅供参考).docxVIP

.. 东新御珑庭项目 设计任务书 一、项目基本情况 项目名称：东新御珑庭 用地概况：属于三旧改造项目， 用地内建筑物拆迁、 补偿等手续完成。 用地位置：项目位于东莞市寮步镇蟠龙路，新城市中心区。 土地面积：项目开发用地约 155 亩，约合 103477 平方米。 土地性质：二类居住用地。 土地现状：为原地貌，地块存在高差，详见地形图。 二、项目技术经济指标 用地面积： 103477 平方米 建筑面积： 206954 平方米 建筑容积率： 2.0 绿地率： 30% ； 退红线要求：沿蟠龙路侧退 10 米，项目其余三侧沿路退 15 米； 限高：项目建筑限高 100 米； 具体相关技术要求详见控规图并参照《东莞市城市规划管理技术规定》等相关要求执行。 . .. 三、项目定位 1.属性定位 位于新城市中心的 拥有地中海欧陆风情的 具备高性价比产品的 面向中高端及高端人群的 拥有皇家物业服务的 具有高品位生活方式的 竭力打造“第五城区·新城市豪宅”标志的 城市高品质豪宅生活社区 2.客户定位 客户群体分类： 立足本地，西拓东城、南抓松山湖，捕捉游离客户群客户特征 . .. 年龄为 30-50 岁为主 ； 主要在寮步本地及东城、松山湖等区域工作 ； 以商贸人士、高级政府官员、企业金领、私企业主等为主 ；对物业管理的要求较高 ； 看重产品性价比及附加值等因素 ； 很注重生活的实际品质与舒适感 ； 对价格有所考虑 产品定位 本项目户型定位于含高附加值的豪宅生活产品 : 类别 产品 建筑面积 套型面积 赠送后面积 面积配比 独栋别墅 350-400 340-360 485-580 15% 别墅 双拼别墅 350-380 335-342 470-550 35% 多联别墅 250-300 225-270 350-420 50% 两房变三房 90 左右 85 左右 100 左右 5% 两房变三房 100 左右 95 左右 110 左右 15% 三房变四房 125 左右 115 左右 140 左右 40% 洋房 四房 144 左右 135 左右 160 左右 30% 四房变五房 185 左右 177 左右 200 左右 5% 复式 200 左右 190 左右 250 左右 5% 备注： . .. 项目规划要符合 9070 政策的规定。 尽量多建别墅 作为体量最大的洋房，亦须做到价值最大化，即景观、朝向、户型、配套等均好，无硬伤。 以上别墅与洋房的比例分开列明， 面积配比可根据规划方案作适当调整；复式比例实际须按照布置复式洋房栋数推算； 本产品定位配比供设计单位参考，实际以总规、单体排比为准 建筑风格：整体以现代简欧风格、地中海风格为主；建筑主色调沉稳。 四、开发理念： 1、 突出主题文化：打造寮步标杆、城市豪宅标志性建筑，建设高端、 优越的生活社区。 2、 人文性：创造一个优美的居住环境，引导一种全新的人文居住生活 方式，吸引人们的购买欲望。 3、 舒适性：舒适性应体现到本项目的各个角落，包括公共场所、环境 空间、住宅等。 4、 实用性：注重提高住宅的实用率。 5、 经济性：规划设计和单体设计均要考虑节约成本，力争在保证设计 出建筑精品。 6、 规范性：设计方案必须遵守控制性详细规划的相关规范进行设计，对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标 . .. 准。 五、总体规划原则 城市标志性建筑原则 寮步需要新的反映居住水平和建设水平的城市居住标志性建筑、标杆性项目。 通过外立面、高层、天际线变化等打造城市居住标志性建筑。 集中布置原则 别墅与洋房分区，同档次产品集中布置，人流相互间不打扰。 商业沿线布置，按不同产品分类布置集中利用及引导商业人流（商业具体分布建议见本文件第七条《商业规划设计建议》及图） 。 分期开发原则 分期开发时需考虑到销售中心的选址，并有效与一期相结合，以节约成本。销售中心由会所承担功能，作为核心展示区的一部分。 分期开发时需考虑项目主形象面的展示，有利于提升项目品牌； 分期开发时需注意不同产品的相互搭配， 尽量满足不同消费群体的需求，避免同期产品单一现象（别墅与洋房分区考虑） ； 分期开发时一期尽量设置为投入少、产出快的产品，有利于形成项目的滚动开发模式，降低风险； 、地形合理运用原则 顺应竖向地形合理设置别墅庭院、地下室、园林等，总规竖向清晰。主入口、主景观轴由北向南，地形南高北低。 . .. 封闭管理原则 小区封闭管理，加强小区安全管理，引进知名物业，提高项目附加值 价值最大化原则 别墅价值高，投入少，见产出快，因此别墅占地及建筑面积最大化。本项目别墅是亮点，但占总建面比例最大的洋房是溢价关键，如何在保证别墅价值最大化的基础上同时做到洋房价值最大化是设计关键。 利用商业成本低，售价高的特点拉高项