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郑州亚星盛世家园策划大纲 目 录 前 言 一、宏观市场分析 二、区域市场分析 三、项目情况分析 四、消费市场分析 五、竞争市场分析 六、项目规划建议 七、营销方案 八、策划推广方案 九、公关活动及媒体计划 十、市场推广费用预算 前 言 中原房地产随着市场竞争的白热化也上升到品牌之间与产品之间的的对垒，作为要立足于省 会地产市场中谋求发展的亚星公司，更应该把树立本公司的品牌与形象放在首要位置，而品 牌的营造和公司的形象树立需要从做精品楼盘开始。作为郑州首个地产项目的“亚星盛世家 园”的推出，该项目务必要求在市场推广“中个性突出、别树一帜”实现本项目的眼球经济 与市场经济的双赢，扩大市场的影响力与行业品牌，为公司的长远发展战略走好第一步棋。 鉴于本项目定位在南区市场开发、规模较大，这就为本项目定为发展提出了更高的、全新要 求，无论在项目规划、产品设计、项目开发、案名设计、营销推广、配套设施各个方面应有 所创新，体现与周边楼盘本质的区别，体现独树一帜鲜明感，而在营销推广中更应具有独特 风格，在做好本项目的卖点宣传的同时，更应充分展现本项目的市场形象及公司形象，力求 处于在该片区有引领住宅发展的领航者之位。培养片区消费观念，把市场这块蛋糕做大，不 仅达到消费者的认可，更要达到市场的一致认同，力求挤身本市开发阵营中的第一个纵队， 走品牌化运营的经营之路。 一、宏观市场分析 1、 2003 年伊始，郑州地区的消费结构有了较大的变化，已由选择性购房的消费结构转变 舒适性购房为主的消费结构，因此增加了市场消费观念复杂性，使市场变得较难以把握。 2、 尽管今年开工面积的放量，消售面积的激增，但建筑成本加大致使楼市价格上扬，从而 导致市场的竞争格局加大，达到了前所未有的市场竞争的白热化，由于消费层面的不同，引 导着市场由一个单一开发市场同时向多元化市场的分化。使市场开发错综复杂，竞争在不同 的层面上越演越烈。 3、 地产开发的区域性也越来越显均衡，打破了以往形成的以东区高档商品房的开发为主； 北区经济适用房的营造的开发割局，中区单幢的开发模式；而南区、西区随着超大盘的开发 及数个大盘社区的日益成熟、（后序几个大盘的开发）逐渐形成郑州房地产趋于均衡的状态。 4、 由于竞争的加剧，走产品化运营、规模化效益、品牌化运营将是今后地产公司的开发最 终理念，市场的主体单位的实力将会得到充实，开发承受能力及抗风险能力将会增强。 二、区域市场分析 （一） 郑州分区域特征 1、 东区：中高档楼盘聚集区，107 国道沿线规模化高沿住宅区，建业、英协、德亿、盛润、 锦江、银基花园等之间的竞争成为市场关注的热点，区域高档市场的近期几近饱和状态，迫 使开发商主动思考精细化和差异化定位、以及相对高的附加值来增加综合价值。郑汴路附近 的中档楼盘百合花苑、东方明珠，以及目前刚推出的经济适用房锦绣山庄，供应结构有所调 整。东南区中档住宅区是 2002 年的一大亮点，金色港湾的大盘效应，加上市场与媒体的炒 作，目前人气、潜力上升。 2、 西区：发展滞后，但资源丰富、开发势头良好，蕴含着较大的市场潜力。落后主要长期 以来社会因素、政治因素形成的，传统的工业区、消费能力低、缺乏活力。同时目前产品不 尽合理，定位模糊。如“久久思达”在西区的热销说明只要有好的定位和产品，西区的消费 能力会有强尽消费能力。 3、 南区：以往的南区发展缓慢，开发受到限制，开发体量小，起点低、布局分散，缺乏区 域整合力，对整个郑州房地产影响不大。但随着今年后半年南区在帝湖大盘的带动下让郑州 为之震动，致而带动周边的项目提升与发展。而航海路有着特色的较大楼盘如金色港湾、亚 新美好人家的相继成熟，同时也提升了南区整体品质。 4、 北区：楼市活跃呈现良好的成熟态势。楼盘开发大规模初步成形，形成了良好的城市区 域氛围，聚集了相当的人气。如中方园、清华园、21 世纪社区产品结构多元化，价格层次 多样化，居住人群复合化，各种物业类型有时同处于一个地段，甚至在一个社区共生共生存， 价格不等。 5、 中区：相对成熟、物业类型多、产品概念多元化、入市项目多。多层住宅、高层住宅、 商务公寓、小户型住宅、酒店公寓、商业建筑、纯商铺物业以及 SOHO、CBD、CLD、年轻名 宅、豪宅等，多元化的市场供应满足了多元化的都市需求。同时中区仍是商业的主角，东西 大街、天下城的商铺、德化步行街等都有相当