练习题-资产评估.docxVIP

第 五 章 房地产评估 （答案解析） 一、单项选择题 根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限 为（ ）。 30 年 B. 40 年 C． 50 年 D． 70 年 【正确答案】 C 【答案解析】 参见教材 155 页。 某一宗土地用于住宅开发时的价值为 300 万元，用于商业大楼开发 时的价值为 500 万元，用于工业厂房开发时的价值为 280万元。城市 规划确认该土地可用于住宅或工业。 该宗土地的价值应评估为 （ ）。 万元 万元 万元 万元 正确答案】 B 答案解析】 最佳使用原则的运用 某宗土地 1000 平方米， 国家规定容积率为 5，建筑密度小于或等于 60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（ ）。 A.建筑物建筑总面积为5000 平方米，底层建筑面积为700 平方米B.建筑物建筑总面积为1500 平方米，底层建筑面积为300 平方米C.建筑物建筑总面积为4800 平方米，底层建筑面积为 A. 建筑物建筑总面积为 5000 平方米，底层建筑面积为 700 平方米 B. 建筑物建筑总面积为 1500 平方米，底层建筑面积为 300 平方米 C. 建筑物建筑总面积为 4800 平方米，底层建筑面积为 600 平方米 D. 建筑物建筑总面积为 7000 平方米，底层建筑面积为 400 平方米 正确答案】 C 【答案解析】 容积率=建筑总面积/土地总面积 ;建筑密度=建筑物底层 建筑面积/ 土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度 的要求,B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。 单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为 （ ）。 A.单位价格 B. 土地使用权价格 C总价格 D.楼面地价 【正确答案】D 【答案解析】 参见教材 164-165 页 楼面地价， 又称单位建筑面积地价， 是指平均到每单位建筑面积上的 土地价格。 楼面地价 =土地总价格 /建筑总面积 容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率 容积率 =建筑总面积 /土地总面积 楼面地价 =土地单价 /容积率 根据《城市房地产管理法》 的规定， 我国实行房地产交易价格 （ ） 制度。 A.评估 B.申报 C公示 D.登记 【正确答案】 B 【答案解析】 参见教材 165 页 某房地产土地价值 600 万元，建筑物价值 1400万元，综合资本化 率为 %，建筑物资本化率为 10%，则土地资本化率最可能为（ ） A. 8% B. 6% C. 5% D. 4% 正确答案】 C 【答案解析】 参见教材 179 页 (L+B x r= L x r1+BX r2 所以：(600+1400) x %= 600X r1+1400X，从而有 r1=5% 假定土地资本化率为 6％，建筑物资本化率为 8％，土地价值为 1000 万元，建筑物价值为 5000 万元，房地产的综合资本化率应为( )。 ％ % 【正确答案】 C 【答案解析】 参见教材179页。根据公式，r x( 1000+ 5000)= 6% x 100+ 8% x 5000 解得 r=%。 8?在房地产评估中，综合资本化率r与土地价值L、土地资本化率r1、 建筑物价值B、建筑物资本化率r2之间的关系为()。 【正确答案】 B 【答案解析】 参见教材 179 页。 某一土地使用权出让年期为 30 年，资本化率为 10%，预期未来每 年的纯收益为 10 万元，该土地使用权的评估值最接近于( ) 万元 万元万元 万元 万元 万元 万元 万元 正确答案】 D 【答案解析】10 x{: 1-(1+10%)-30〕/10%} =10x万元 某一待估宗地剩余使用年限为 25 年，土地还原率为 10%，所选的 参照物剩余使用年限为 20 年，则土地使用年限修正系数为( )。 1.07 正确答案】 B 答案解析】 〔1-（1+10%）-25〕/ 〔1-（1+10%）-20〕=（）/ （）= 某宗土地的土地取得成本为 500 万元，土地开发费为 1000万元， 土地开发期为 1 年，银行一年期贷款利率为 8％。该土地投资利息为 （ ）。 万元 万元万元 万元 万元 万元 万元 万元 正确答案】 B 【答案解析】500 X 1先8+1000X 1 x% X =80万元 运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参 照物价格修正为（ ）的价格。 A.评估时期 B.参照物交易时 C评估基准日 D.未来预期 【正确答案】 C 某待估宗地规划容积率为 5，选择的比较案例宗地的容积率为 2， 评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为 1000 元/平方米，如果容 积率为 2 和 5 所对应的容积率的修正系数分别为和 3，仅考虑上述条 件，待估宗地每平方米的价格最接近于（ ）元。