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我国两次利用金融政策调控房地产市场的比较分析 作者：佚名 一、引 言 房地产业是国民经济的重要组成部分，一个国家或地区的经济景 气与否，往往表现在房地产业的景气与否上。因此，如何保持房地产 业的良性循环极为重要。鉴于金融业与房地产业的密切联系，以及金 融杠杆所固有的调控作用，因而有必要，也有可能利用它来对房地产 业的规模、速度进行宏观调控。通过对我国房地产金融政策变迁的考 察，可以清楚地看出，我国房地产金融政策随着房地产市场的变化而 调整，并对房地产市场的发展产生非常重要的影响。 早在上世纪 90 年代初，针对我国东南沿海地区和部分大城市曾 有过房地产过热甚至形成的“泡沫”的状况，国务院 1993 年 8 月 16 日批转了当时的国家计委《关于加强固定资产投资宏观调控具体措施》 的通知，这是国家首次利用包括金融工具在内的手段对房地产市场进 行调控。自从去年以来，在经济学界、房地产界以及政府决策部门间 爆发了一场关于中国房地产市场是否存在泡沫的大讨论，而且这场讨 论也引起了高层的关注。2003 年 1 月，中国人民银行领导在人民银 行分行长会议上指出，国务院领导对一些地区和城市出现房地产过热 现象表示了关注：“运用何种工具，掌握何种尺度来进行化解，已经 是罢在我们面前的紧迫问题。”Q)2003 年 6 月 13 日，中国人民银行 颁发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，标志着国家 以金融工具为手段，对房地产市场新一轮宏观调控的开始。 两次利用金融工具调控房地产市场的背景不同，金融政策调控的 内容和手段也有所差异。第一次调控取得积极效果的同时，也导致了 房地产市场出现丁数年的低谷期，给这次宏观调控予警示。本文就两 次房地产经济过热时的金融调控政策进行比较分析，从中获得有益的 启示。 二、两次房地产金融政策调控背景的比较分析 我国房地产业的发展历程并不长，只有二十多年时间。党的十一 届三中全会以来，随着我国经济建设的发展，房地产业逐步复苏。进 入 80 年代，有关推进房屋商品化、实行土地使用权有偿转让，确定 房地产行业类别，建立房地产生产要素市场等方面的法律、行政法规 相继出台，为房地产业发展和房地产市场的开拓提供了法律政策依据， 标志房地产业经济的真正起步。进入 90 年代，房地产市场总体上呈 现快速发展态势，曾经历过高潮一低谷一高潮的发展轨迹。 第一次高速发展期发生在 90 年代初。邓小平南方谈话的发表和 党的十四大作出关于建立社会主义市场经济体制的重大决策之后，整 个房地产市场出现迅速发展、急剧升温态势，无论是土地批租，还是 商品房的建设，都是空前未有的。1991 年房地产开发投资是 320 亿 元，而 1992 年迅速扩大为 731 ．2 亿元，同比增长 128．5 ％，1993 年为 1626 亿元，同比增长 122％。在这一时期，金融界也存在一些 问题。主要是缺乏系统、先进有效的房地产金融中介体系和管理体系， 缺乏房地产金融人才、房地产金融法规。由于转轨时期金融监管不力， 出现了一些混乱现象。尤其在 1992 年—1993 年期间，金融机构大量 的资金(包括违规拆借资金)流向房地产开发投资。房地产金融在为房 地产投资开发提供资金支持的同时，对这一时期的房地产过热，甚至 部分地区产生房地产泡沫的现象起到了推波助澜的作用。 针对 1992 年—1993 年的经济过热，尤其是房地产过热现象，中 央制定了“治理经济环境、整顿金融秩序”的方针，对国民经济进行 宏观调控，其中房地产行业又是调控的重点。在这次调控中，控制资 金流向，紧缩银根的金融信贷政策起了十分重要的作用，取得了明显 的成效，但是也给房地产业产生了很大的负面影响。住宅当年开工面 积经历了 1993 年和 1994 年的高峰后(1994 年 1．3 亿平方米) ，接着 逐年回落，1996 年和 1997 年跌到谷底 1 亿多一点。房地产投资增长 速度也迅速下降，从 1993 年的 1626 亿元，同比增长 122％，1994 年 下降为 42 ％，为 2308 ．92 亿元；1995 年为 2831 亿元，增长为 21 ．4 ％， 比 1994 年回落 20 ．6 ％。这期间，调控政策的负面效应也逐步显现 出来，产生了不少“半拉子”工程，空置率急剧上升。据统计数字， 全国空置商品房 1995 年底 5031 万平方米，1996 年底 6200 刀平方米， 1997 年底高达 7083 万平方米。房地产市场出现了数年的低谷期。 第二次高速发展期开始于 1998 年