一、二、三、四代万达广场商业规划研究.pdfVIP

一、二、三、四代万达广场商业规划研究 近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华 中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、 经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项 目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四 代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众 分享交流。 第一代万达： 长沙解放西路万达（悦荟广场） 说到第一代万达，有一段往事不可回避。2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计 划赴港发行 Reits 上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机， 也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（分别位于南 京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。2005年的万达正是大力发展急需 血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压 力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后， 双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看，这9个万达广场， 全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来，正是凭借当年的 31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。 第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交 汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。项目占地1.8万平方米，总建筑 面积约5万平方米。所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方 不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼 标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚 客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。 万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见 不鲜，成功和失败的案例比比皆是。 第一代万达商业规划简单，便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快 速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继，最后不得已壮士断腕的原因。 第二代万达： 武汉江汉路万达（悦荟广场） 第二代万达的代表作——江汉路万达广场（悦荟广场）于2004年12月开业，项目位于汉口 中山大道，是武汉首个集购物、餐饮、休闲、家电等于一体的 Shopping Mall。 总建面约13万 m²。物业组成及业态分布 A 栋为自持物业，引进大洋百货； B 栋一层为分割散售商铺，以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐、娱乐为主；二三层 为沃尔玛超市、四层为工贸家电； C 栋一层为分割散售商铺，以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐为主；二层为万达影 城。 B 座： 商业 长100m 楼层层高 5m 临街面 宽80m 1-2L：2部上行手扶电梯，1部下行手扶电梯 水平/垂直人流组织 物业规划 2-3L：1部上行手扶电梯，1部下行手扶电梯 货流组织 2部货梯 公共空间 主通道宽4m 次通道宽2.4m 楼层 业态 代表品牌 业态分布