改造资金平衡初步方案.docxVIP

精品文档 资金平衡初步方案 根据投资商意向协议及投资估算和土地评估报告， 对体育场 改造资金平衡进行测算，初步方案如下： 一、主要规划指标 根据规划方案，土地总面积 32960 平方米，建筑占地 25800 平方米，总建筑面积 38785 平方米，其中体育场 6380 平方米， 室内停车库 5155 平方米，商业 27250 平方米（其中 1-4 层店铺 10058 平方米，底层商业超市 17192 平方米）。 二、土地出让价款测算 1、根据丽水金阳 71 号评估报告，商业部分平均地价 2143 元/ 平方米，按商业部分建筑面积 27250 平方米及分摊土地面积 23157 平方米计，楼面地价 1821 元/ 平方米，总地价 4962 万元； 2、停车库部分， 建筑面积 5155 平方米，分摊土地面积 4381 平方米，根据评估机构测算，地价为 2270 元 / 平方米，楼面地价 为 1929 元 / 平方米，总地价 994 万元。 3、文体设施部分：建筑面积 6380 平方米，分摊土地面积 5422 平方米，根据评估机构测算，地价为 550 元 / 平方米，楼面 地价为 467 元 / 平方米，总地价 298 万元。 4、总地价：该地块总地价＝ 4962＋994＋ 298＝ 6254 万元。 三、体育场改造建设费用 1、总费用：根据投资方测算， 总建设费用合计为 9367 万元； . 精品文档 2、产权归属投资方部分的建设费用：根据初步协议，商业 部分的 90%和停车库产权归投资方， 这部分的建设费用＝ （18118平方米× 90%× 1300 元 / 平方米）＋（ 9132 平方米× 90%×1100 元/ 平方米）＋（ 5155 平方米× 1500 元/ 平方米）＝ 3797 万元； 3、产权归属政府部分的建设费用： 9367－3797＝ 5570 万元。 四、资金平衡初步方案 1、投资方投入：地价款 6254＋建设总费用 9367＝15621 万 元。考虑 3%的契税，总投入为 15809 万元。 2、产权归投资方部分的地价款： （27250× 90%×1821）＋994 ＝5136 万元。考虑 3%的契税，土地总价款为 5290 万元。 3、政府支付的回购款：根据意向协议，政府需返还＝地价 6254＋契税 6254×3%－500（拆迁）＝ 5942 万元； 4、投资方的平衡点测算：投资方实际投入＝总投入 15809 －回购款 5942＝9867 万元。按投资方实际取得的建筑面积商业 部分 24525（27250× 90%）＋停车库部分 5155＝ 29680 平方米计， 每平方米平均售价达 3324 元 / 平方米才能保本。 假若店铺平均售价为 6000 元 / 平方米，底层商业超市平均售 价为 3500 元 / 平方米，室内停车场平均售价为 2000 元/ 平方米计，则总售价＝ 10058×6000＋17192×3500＋ 5155×2000＝ 13083 万元。 如商业部分和停车场全部归投资方， 扣除其实际总投入 9867 万元，则投资方毛利 3216 万元； . 精品文档 若商业部分的 90%和停车场归投资方，则投资方毛利 2011 万元； 若商业部分的 80%和停车场归投资方，则投资方毛利 806 万 元； 如仅商业部分归投资方，则投资方毛利 2185 万元； 如仅商业部分的 90%归投资方，则投资方毛利 980 万元； 如仅商业部分的 80%归投资方，则投资方亏 225 万元。 以上仅为初步测算，供参考。 五、土地出让方案 由县建设部门根据县审查同意的规划方案出具规划设计条件通知书→国土部门根据规划指标委托有资质的地价评估机构进行地价评估→评估结果需经国土局集体确认→收回原体育场国有建设用地使用权→编制国有建设用地公开出让方案上报县政府审批→编制出让文件并发布公开出让公告。 本次出让为整体出让，分二大功能区，一是文体功能区，以不低于成本价出让，土地出让年限为 50 年，产权通过回购后归政府；二是商业区和室内停车场，按市场评估价出让，土地出让年限为 40 年，可以分割办证， 90%的产权归受让方（具体多少产权归投资方由县政府决定） 。 .