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房地产开发中市场主体信用缺失的经济学分析与解决思路 作者：李素真 摘 要 从政府监管房地产开发的角度出发，通过对房地产开发中市 场主体的不诚信行为及原因分析，探索建立完善的政府监督管理机制 和信用制度，从源头上预防房地产交易中的不诚信行为。 关键词 房地产 市场主体信用分析 房地产业作为国民经济的支柱产业，在我国经济建设中发挥着举 足轻重的作用。由于房地产开发市场主体———建设、设计、施工、 监理单位的信用缺失，影响了工程竣工验收、按期交付使用、顺利办 理产权，损害了购房业主的合法权益，给房地产开发监管部门——— 政府职能部门带来很大的工作量和工作难度，给政府监管提出很高的 要求。随着社会主义市场经济体制的日益完善，要求政府致力于营造 公平的市场竞争环境，因此，加强政府监管、建立和完善信用制度至 关重要。 1 房地产开发中市场主体信用缺失的主要表现 为了加强对城市房地产的管理，政府职能部门在建设项目前期阶 段实施行政许可，并负有后续监管的责任。由于行政机关实施行政许 可是建立在申请人对其申请材料实质内容真实性负责的基础之上，因 此，不再对有关数据进行计算，如规划主管部门核发《工程规划许可 证》时，不再对建设单位报送的施工图建筑面积进行核算，使得机会 主义者有空可钻，提供虚假数据。而且，行政机关存在重审批、轻管 理的现象，使得建设、施工单位有机会随意变更规划指标。目前，我 国房地产开发中各市场主体信用缺失，主要体现在： （1）违法建设。体现在不按项目基本建设程序办理相关的行政 许可手续，前期手续不齐全，产生工程质量安全隐患。 （2 ）前期阶段。体现在有些建设单位虚报建筑面积，施工图实 际的建筑面积大于申报《工程规划许可证》的建筑面积；办理《工程 规划许可证》的图纸不是经过审查的图纸，造成两套不同图纸而超建 的现象；绿地率达不到规划要求。 （3 ）实施阶段。体现在有些建设、施工单位在实施项目过程中 有意无意地违反设计条件，如擅自变更轴线位置、加层建设，使得实 际建筑面积超过《工程规划许可证》核准的面积。 （4 ）竣工阶段。体现在有些建设单位携款逃跑、下落不明，建 设项目无法按正常程序办理验收手续，导致购房人无法办理产权证， 有些还给物业管理带来“后遗症”。 2 信用缺失原因的经济学分析 从经济学的角度来看，上述现象的产生与市场监管机制不健全、 人的机会主义倾向和有限理性有关。 （1）从制度经济学的角度分析信用缺失的原因。从制度经济学 角度来看，信用缺失的本质是经济人的机会主义行为倾向。按照威廉 姆逊的定义，机会主义倾向指人们借助不正当的手段谋取自身利益的 行为倾向。目前，政府管理不到位给机会主义者提供了有利的条件。 房地产开发周期长、环节多，参与的市场主体多，管理部门多， 由于管理部门之间缺乏有机联系，而且存在“重审批轻管理”现象， 使得管理措施得不到有效落实、管理制度不健全，出现管理真空地带。 行政管理的缺位，使市场主体的失信行为有时不会被发现，即使被查 实，也只须交纳罚款，而罚金数目远远低于其所获得的经济收益，起 不到强有力的威慑作用。市场主体选择不诚信，却得不到惩罚，仍能 获得额外的经济效益，说明我们目前的制度安排有利于不诚信的行为。 根据制度经济学理论，尽管房地产开发主体的机会主义行为不可 能完全根除，但是可以通过制度建设，依靠内部和外部两种强制力来 约束市场主体的行为，增加市场主体信守诺言和履行承诺的可能性。 （2 ）从信息经济学的角度分析信用缺失的原因。从信息经济学 的角度来看，信息不对称是房地产开发中市场主体失信的根源。信息 不对称，使市场主体机会主义倾向得以显现，这种倾向分为事前、事 后两种，事前称为逆向选择，事后称为道德风险。 在前期报批阶段，非对称信息将导致市场主体的逆向选择。例如 在报批《建设工程规划许可证》时，建设单位知道审批部门不核算建 筑面积，出于机会主义的动机，虚报建筑面积；而建设单位在过去有 虚报建筑面积的行为，但行政管理部门对此并不知情。这主要有三方 面的原因。一是房地产开发周期长，同一单位可能会有多个项目交叉 运作，存在前一个项目未竣工验收，后一个项目又进行前期报批；二 是房地产开发企业数量多，有些是专门为项目开发而成立的项目公司， 行政管理部门很难判断 A 公司的失信行为是否应记到 B 公司头上； 三是有些建设审批权下放，市、区两级审批机构难以知悉某市场主体 过去是否存在失信行为。 在建设阶段，非对称信息将导致市场主体的道德风险行为，即管