房地产开发成本核算.pdfVIP

成本核算 1. 作业目的 建立和完善成本核算的操作规则；合理确定成本核算对象；正确归集和分配开发成本及费用；为开发项目提供及 时，真实，完整的成本核算资料。 2. 主管岗位 总会计师：检查建账和登录的及时性和正确性，处理成本核算中的特殊情况。 主办岗位 成本核算：按作业描述的程序和要求做好本岗位的操作。 3. 作业描述 3.1 划分成本核算对象：划分的要求在于便于成本费用的归集，有利于成本的及时结算，符合现行的会计准则。 划分必须符合同类归并的原则。 3.1.1只有同地，开工时间接近，同一总包单位，相近结构类型，相同用途性质的群体建筑可以合并成一个成本 核算对象。不同时符合上述条件的应以单体建筑作为成本核算对象。 3.1.2 独立设计概算或施工图预算的小区公共配套建筑和设施，如会所，幼儿园，大卖场，独立的地下车库等今 后可能发生出售，出租，转让等情况的，一般应独立作为成本核算对象。 3.1.3变电站，垃圾或污水处理站，管理用房等为同一小区服务，今后将成为小区全体业主公共资产的，可合并 为一个成本核算对象。为便于分摊，不同服务区域的公共资产不能合并成一个成本核算对象。 3.1.4 仅为一幢单体建筑服务的附属设施，如室外配电房，泵房等，可以不单独作为成本核算对象，发生的费用 直接计入所附属的单体建筑。 3.1.5 最小的成本核算对象为单体建筑，不能因为单体内部各层楼的用途或结构不同而人为地拆成几个成本核算 对象。 3.1.6 对于必须归集但暂时不能确定成本核算对象的成本，或者需要先归集后分摊的成本，须另设“跨期待分摊 成本”的成本核算对象。 3.2 设置会计科目和核算项目： 3.2.1 开发成本： 开发成本核算按制造成本法设置科目（详见附表）。 3.2.1.1 开发成本的科目一般包括下列八项： 土地获得价款， 前期工程费， 基础设施费， 建筑安装工程费， 公建配套设施费， 资本化利息， 开发间接费， 成本结转（仅适用于区域性的土地开发并销售的情况）。 3.2.1.2 在开发成本各级明细科目下，按各成本核算对象分层次设立核算项目。如： 核算项目第一级 第二级 第三级 第四级 （项目名称） （分期） （分功能） （分结构） 在建一期 住宅 多层 高层 别墅 办公 商铺 配套资产等 在建二期 ……… 待开发土地 跨期待分摊成本 3.2.1.3上述梯级设置适用于分期实施的综合性大型项目的成本管理，一般的项目可根据项目的实际情况按上图 的梯级次序选择各级科目。 3.2.1.4 对于已购入的、尚未开工但已决定开发的土地成本，均在成本核算对象“待开发土地”中核算。在核算 项目的属性中增加占地面积和可售建筑面积，并依照实际情况进行调整。“待开发土地”核算项目的余额即为拟 开发土地的实际成本，内容包括：（1）总体未开工项目的地价款和前期费用，（2）分期开发的项目，其后期尚 未开工部分的地价款和前期费用。 项目开工后，将已开工部分逐期从“待开发土地”中转入“在建某期”。 3.2.2 开发产品 项目竣工取得大产证，并已与客户办理了房屋交接单，这时，“开发成本”科目应转入“开发产品”科目。 3.2.2.1 开发产品按可售建筑面积采用数量金额核算。不包括在可售建筑面积中的车位应按个数采用数量金额核 算。 3.2.2.2 变电站，垃圾或污水处理站，管理用房等为小区服务，今后将成为小区全体业主共有财产的公益性配套 资产，仅计入实际建造成本，不分摊土地价和管理费用。结算时，将此核算对象的账面余额在受益范围内，按照 面积比例摊入相应可售产品的成本核算对象中。 3.2.2.3 会所，中小学，幼儿园，独立的地下车库等今后可能发生出售，出租，转让等情况的具有经营价值的配 套资产，也仅计入实际建造成本，不分摊土地价和管理费用。但如该配套资产的实际建造成本高