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房地产企业税收政策与税收筹划 一、房地产开发企业的主要税收政策 房地产开发企业应缴纳的税种主要是：营业税、 土地增值税和企业所得税。另外还有：城市维护建设 税、印花税、房产税、车船税、城镇土地使用税、耕 地占用税、车辆购置税、契税、增值税、关税等；同 时负有代扣代缴个人所得税义务。 一、房地产开发企业的主要税收政策 （一）营业税的主要税收政策 1.销售不动产（包括房屋建筑物和在建工程）、转让土 地使用权和提供应税劳务。 ●应税营业额：全部价款和价外费用。价外费用，包括 收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖 励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代 收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收 费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基 金或者行政事业性收费： 一、房地产开发企业的主要税收政策 （１）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由 国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批 准设立的行政事业性收费； （２）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （３）所收款项全额上缴财政。 一、房地产开发企业的主要税收政策 ●单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、 销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上 注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另 开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业 额中减除。 ●纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业 额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力 价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 一、房地产开发企业的主要税收政策 ●纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全 部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后 的余额为营业额。 ●单位销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用 权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受 让原价后的余额为营业额。 一、房地产开发企业的主要税收政策 ●自2010年1月1 日起，个人将购买不足5年的非普通住 房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5 年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对 外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的 差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普 通住房对外销售的，免征营业税。 一、房地产开发企业的主要税收政策 ●适用税目：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并 代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程 中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应 按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地 使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理 业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代 委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳 营业税。 一、房地产开发企业的主要税收政策 ●纳税义务发生时间：纳税人采用预收款方式转让土地 使用权或者销售不动产的，以收到预收款的当天为纳 税义务发生时间。纳税人提供建筑业或者租赁业劳 务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到 预收款的当天。 一、房地产开发企业的主要税收政策 2.视同销售 （1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其 他单位或者个人； （２）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物 后销售，其所发生的自建行为； （３）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 一、房地产开发企业的主要税收政策 财税[2009]111号文件规定，个人无偿赠与不动 产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营 业税： ●离婚财产分割； ●无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙 子女、外孙子女、兄弟姐妹； ●无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或 者赡养人； ●房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承 人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 一、房地产开发企业的主要税收政策 3.房产出租：房产出租（包括转租）应缴纳租赁业营业 税。 4.合作建房：应分别情况处理：  土地使用权与房屋所有权交换：分别纳税；  土地使用权租金与房屋所有权交换：分别纳税；  成立共担风险、共负盈亏合