城市进入研究—世联方法[借鉴].pptVIP

房价基础研究总结（3/3） 指标相关说明 固定资产投资主要包括城市基础设施建设、旧有设施的更新改造与房地产开发投资，其中城市基础设施建设占主要比重 第四次筛选： 房价快速上升条件 城市平均财富水平指标——城镇人均可支配收入 城市国内贸易与消费力水平指标——社会消费品零售总额 城市外贸水平指标——外贸进出口总额 土地成本指标——土地价格 土地供给指标——土地供应量的历年变化 城市建设指标——固定资产投资 人口变化指标——城市常住人口 房价上升的主要支撑因素指标 房价上升的主要驱动因素指标 * 房价快速上升的典型城市研究 第四次筛选： 房价快速上升条件 顶级城市：深圳 一级·区域中心城市：武汉 二级·区域中心城市：昆明 三级·区域重点城市：珠海 * 城市研究之一：深圳（1/3）房价变化表现：04年以来房价大幅上涨 深圳房价在04年以后出现了大幅增长； 近年的住宅市场消化量一直保持稳定增长； 06年由于土地紧缩造成的市场供应减少，导致消化量的明显下降； 第四次筛选： 房价快速上升条件 房价变化表现 住宅销售变化表现 * 城市研究之一：深圳 （2/3）房价支撑指标变化：多年的财富积累和国内外贸易的快速增长是房价上涨的有力支撑 深圳多年来人均收入增长平均水平达到7%以上； 国内消费增长多年保持在13~14%以上，05年猛增61%，平均增速在20%以上； 02年以后外贸一直保持在25%以上的增长速度，06年增长达到30%。 第四次筛选： 房价快速上升条件 人均收入水平变化 城市整体消费水平变化 城市外贸变化 注：05年深圳撤销农村户口，全部采用城市户口，造成统计口径上的变化 * 城市研究之一：深圳 （3/3）房价驱动指标变化：04年后的地价猛增，03年开始连续的土地紧缩，城市快速建设与人口多年的迅速增长是近年房价猛涨的驱动因素 深圳住宅土地价格在04年以后出现猛涨； 03至05年住宅土地供应持续减少，06年土地供应有所增长； 城市建设力度历年保持在11%以上，03年建设力度最大，增长达到22%，05、06年增长下降到8%左右；历年平均增长达到13%； 人口多年来一直在7%以上快速增长，05、06年在2～3%之间，增速有所放缓；历年平均增长速度为7%。 第四次筛选： 房价快速上升条件 地价上涨变化 住宅土地供应变化 城市建设投入变化 城市人口增长变化 * 城市研究之二：武汉（1/3）房价变化表现：04年以来房价大幅上涨 武汉商品房价格在04~06年每年猛涨近20%； 商品房销售一直保持迅速增长，01、03、04年均增长超过20%，05年上涨幅度较小，仅3.62%，06年又有爆发性增长（41%） 第四次筛选： 房价快速上升条件 房价变化表现 住宅销售变化表现 * 城市研究之二：武汉（2/3）房价支撑指标变化：近年财富的快速积累，国内贸易消费的持续迅速增长与03年后的外贸飞速发展支撑了房价的猛升 武汉人均收入多年保持在8%以上增幅，04年后增长超过12%； 城市消费水平保持快速增长，历年平均增长率接近13%； 03年开始外贸增长迅猛，至06年，外贸平均增长率接近40%。 第四次筛选： 房价快速上升条件 人均收入水平变化 城市外贸变化 城市整体消费水平变化 * 城市研究之二：武汉（3/3）房价驱动指标变化：04年后的地价猛升以及城市的加速建设，结合近两年人口的明显增长促成了房价的猛涨 武汉04~05年地价上涨迅速，05年的价格猛升使地价达到了较高水平； 武汉土地供应持续放量，04年以后有减缓趋势； 城市建设力度在04年以后明显加快，近3年平均增长达到27%以上； 04年以前武汉人口增速较为平稳，05年后人口增长加速，达到2%以上。 第四次筛选： 房价快速上升条件 地价上涨变化 住宅土地供应变化 城市建设投入变化 城市人口增长变化 * 城市研究之三：昆明（1/3）房价变化表现：04年以来房价快速上升 昆明房价04年开始出现快速上升； 03年开始商品房销售出现放量式增长，05~06年的市场消化总量尤为突出； 第四次筛选： 房价快速上升条件 房价变化表现 住宅销售变化表现 * 城市研究之三：昆明（2/3）房价支撑指标变化：03年以来财富水平的明显提高，国内贸易的持续迅速增长与03年后的外贸飞速发展支撑了房价的快速上升 昆明人均收入水平从03年开始较快增长，增速保持在7%以上，06年收入增长达到12%； 03年以后国内贸易消费增长一直保持在12%以上，06年达到16.53%； 03年开始，外贸出现迅猛增长，近年年均增长率达到34%。 第四次筛选： 房价快速上升条件 人均收入水平变化 城市外贸变化 城市整体消费水平变化 * 城市研究之三：昆明（3/3）房价驱动指标变化：04年后地价持续猛升以及城市的加速建设，