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北京某写字楼产品定位建议- - 客户、产品、渠道，成为项目成败的三大要素。 一、引言 如果生产的目的是将产品完全销售从而获得利润，那么对产品进行准确市场定位就是生产商 首先要做的。 只有定位准确的产品才有广阔的市场。脱离市场分析进行产品设计，无论品质多好，充其量 是守株待兔，会不会有兔子撞上来，凭借的只有运气。 同样重要的还有销售渠道。有了准确的市场需求定位，并依此设计出相对应的产品，如果缺 乏有效的销售渠道将生产与需求进行沟通，利润也无从产生。 房地产产品，自然也在这一范畴之内。 客户、产品、渠道，成为项目成败的三大要素。 二、北京市写字楼市场分析 （一）北京市写字楼现状分析及前景展望 2001 年北京甲级写字楼全年供应量达150 万平方米，销售及租赁吸纳量在68 万平方米，平 均市场售价为16100 元/平方米，与2000 年相比上涨5%；平均月租金23.5 美元/平方米，与 2000 年相比上涨了 17.5%。2001 年，电信、金融等传统行业及外地机构成为写字楼需求主 体。 2002 年北京写字楼市场供应量较2001 年大幅增长，达300 万平方米，其中东部地区100 万 平方米，包括朝阳区以财富中心、住邦2000 为代表，供应量达80 万平方米；东城区以东直 门改造为代表，供应量在20 万平方米。西部地区 140 万平方米，西城区以富凯大厦、中证 大厦为代表，供应量在60 万平方米；海淀区以中关村西区为代表，供应量在80 万平方米。 其他各区供应量在60 万平方米。 2003 年一季度甲级写字楼没有新增供应量，成交量较2002 年第四季度有所下降。但是国内 企业无论在租赁市场还是在销售市场均表现相对活跃，日益成为写字楼市场重要的吸纳力 量，其中以IT 行业和金融行业表现最为突出。但是，绝大多数客户认为甲级写字楼的售价 仍然过高，因此租赁在写字楼市场中仍然占据主导的地位。 在租金方面，大部分楼盘保持原有水平或有所下降，下降幅度略高于2002 年第四季度。在 销售方面，总体售价水平较2002 年第四季度略有下降。写字楼市场的空置水平有所上升， 空置率从2002 年第四季度的15.3%上升到15.7%，上升幅度不大。 从价格走势看，曾经大红大紫的北京的写字楼市场目前可能进入了相对饱和阶段。 未来3 －5 年北京写字楼市场的供应情况为：中央商务区规划写字楼面积达500 万平方米； 中关村地区仅西区将有100 万平方米的写字楼上市，加上联想科技园区、北大科技园区、清 华科技园区等写字楼，未来中关村地区写字楼的供应量将接近300 万平方米；金融街地区及 其延长线，包括目前在建的 14 万平方米的中证大厦和首都金融中心等，供应量预计将超过 100 万平方米；还有西单的敬远项目、北太平庄的城建大厦项目、宣武区的大吉片等项目， 预计未来3 －5 年，北京写字楼市场新增供应将接近并有可能超过1000 万平方米。加上目前 将近500 万平方米存量，未来3 －5 年内，北京写字楼存量将超过1500 万平方米。 单来看甲级写字楼，目前的存量为291 万m2 ，到2005 年，新增量将超过300 万m2 。供给 增长的幅度也很惊人。 如此大的供给增长量和增长幅度，北京市的经济发展和经济发展水平，根本无法创造出相应 的需求。 这意味着，未来3 －5 年的北京市写字楼市场的竞争将会非常激烈。 （二）奥运影响分析 奥运申办成功，对中国特别是北京经济建设来说，是最大的利好。 奥运经济将给北京带来积极的影响：推进北京经济快速发展；推动经济结构优化升级，第三 产业在经济中的地位得到进一步加强；城市建设全面提速，现代化水平明显提高；推动对外 开放向广度和深度拓展，大大提升北京的国际知名度和影响力。 北京市经济社会发展研究中心组织的一项科研成果表明，奥运会将拉动第三产业增速平均提 高2 个百分点左右，使第三产业年均增速达到13.7%左右。金融保险、旅游会展、商业服务、 现代物流和文化体育等一批体现首都城市功能的现代服务业，以年均 10%至 14%的速度发 展，对全市国内生产总值的贡献率保持在5% 以上，逐步成为现代化服务业的主导产业，并 带动一批新兴服务部门的发展。 未来5 年，奥运会拉动北京高新技术产业年均增速提高3 个百分点，达到15%，到2008 年 实现的增加值约600 亿元。 从这些数据可以看出，未来第三产业和高新技术产业将获得更大的发展机会，这对于产业内 最具活力的中小成长型企业，代表着更快速的成长、发展、壮大。 而相应的成长型企业的写字楼需求，也将呈现快速增长趋势。 三、中关村写字楼市场