(房地产策划方案)浅议房地产开发项目前期策划合同的订立.pdfVIP

（房地产策划方案）浅议房 地产开发项目前期策划合 同的订立 二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。 （一）委托人的义务 房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主 要义务有： 1 、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的 位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面 积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受 托人进行分析研究、 提出咨询报告的基础和依据， 委托人提供的报告材料、 数据、 资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。 2 、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托 人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当 提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析 四个方面的咨询服务。 3 、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其 权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意 见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予 以验收。 4 、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一 次性履行支付报酬的义务。 （二）受托人的义务 1 、依约完成策划方案 受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依 据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产 业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括： （1 ）市场调研 A 区域房地产市场调研 B 类比竞争楼盘调研 C 各类物业市场调研 D 项目功能与主题定位分析 E 目标客户定性调查 F 目标客户定量调查 G 市场定位分析和项目价格定位分析 F 项目可行性总评估分析报告 （2 ）项目投资策划 A 宏观经济和本区域城市市场调研 B 项目所在地环境、现状及发展趋势判断 C 项目开发方式和开发节奏建议 D 项目土地 SWTO 调查和项目规模定位、价值分析 E 项目投入产出分析及资金运作建议 （3 ）项目规划策划 A 项目背景分析 B 项目名称和标志 C 项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示 D 单体主力户型组合概念方案 E 整体建筑风格定位、色彩计划 F 室内布局、装修概念提示 G 环境规划及艺术风格提示 H 公共家具设计概念提示 I 公共装饰材料选择指导 J 灯光设计及背景音乐指导 K 项目建成后未来生活方式指引 依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信 息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房 地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具 有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一 个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以 及最佳方案等内容。 2 、保证策划方案达到合同约定的要求。 咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中， 采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实 或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到 合同约定的要求。 3 、配合和接受委托人的验收。 受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验 收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组 织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念 等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以 实施。 对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补 作或对委托人予以解释。 （三）房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题。 1 、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。 如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾 问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策 划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了 无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。 2 、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产代理销售合同合并订立。 依照策划