【调查报告】北京双井商圈商业的调查报告.docxVIP

北京双井商圈商业的调查报告 新地标的前世今生 坐落在北京东三环上紧邻国贸的双井地区， 是因 CBD商圈的扩张而崛起的外延商圈 ――向北一公里既是 CBD核心地标国贸， 南面毗邻上世纪八十年代初建成的北京老牌纯居住型社区 ――劲松，其得天独厚的地理优势而受到商业地产的青睐，日益成为一个频繁见诸于媒体和广告的地标商圈。 ____年以前，双井地区是集合了北京齿轮总厂、北京重型汽车制造厂、北京建筑机械厂、北京重型机械厂等工厂的重工业工厂区。 ____年，富力地产投资 32 亿元拿下了广渠门外东五厂地块建设北京富力城， 这在当时是建国后公开招标 的最大地块。随后双井地区的价值逐渐为房地产界所重视，从广渠门、双井一直延伸到东四环大郊亭桥一线，陆续开发了富力城、富力公馆区、九龙花园、苹果社区、乐成公馆、外企公寓、百环家园、广渠家园、金港国际、珠江帝景等新楼盘，尤其是贯穿东三环沿线的 10 号线地铁在 ____年开通，结合本就理想的地面 公交体系，形成了换乘便利四通八达的交通网络，推动双井地区商务生活、休闲娱乐随之升级，对区域外的消费形成了巨大吸引。 十年华丽蜕变之后的双井地区，云集着富力中心、富力双子座、东环国际大厦、乐成中心、优士阁等甲级写字楼，尤其是隔三环矗立的富力广场、乐成中心 已然成为新地标与北面的建外 soho 楼群鼎足而立，购物中心、娱乐场所如 UME 和麦乐迪以及星级酒店点缀其间。富力城、富力公馆区、苹果社区、乐成公馆、 外企公寓、首府会、金茂府等星罗棋布的高档楼盘意味着庞大的消费人群和消费实力，商圈东北角的苹果社区进驻了今日美术馆和众多艺术品机构。 由于消费人群庞大，消费需求强烈、消费力水平高，如今的双井商圈，无论是社区商业还是商业综合体，各业态的发展都相当稳健，尤其是零售和餐饮已经 成为商圈内的主流，并逐步形成商业亮点。以高档百货、精品超市、大卖场、家电连锁为代表的零售业态， 尚留有空白还是存在着重复建设的现象？目前商圈内的零售业态对区域外消费是否能维持持续的吸引？ 商圈 5 大零售业态现状 双井商圈位于 CBD商圈的南部，是随着 CBD商圈的发展而崛起的外延商圈。传统意义上的双井商圈界定为：百子湾路以南，华威南路和松榆南路以北，东南二环以东，东南四环以西所包括的区域。该区域包括双井、劲松、潘家园和南磨房的一部分，约 12 平方公里。 贯穿东三环沿线的 10 号线地铁开通之后，双井地区形成以地铁站为圆心辐 射地面的商业和交通网络。记者就以双井站为原点，以步行 15 分钟的距离，向东南西北各延伸 1 公里来界定本次调查范围为： 北至百子湾路铁路闸道处； 南至八棵杨中街 (与 10 号线地铁终点站劲松站的中线 )； 西至广渠门外大街富力公馆区 (未来 7 号线地铁站 )； 东至九龙山 (2.95,0.03,1.03%)(西大望与广渠路交界路口 )。 在此区域内的地产项目和零售业态 (家电连锁、百货、超市卖场、便利店等 ) 包括： 从调查可以看出，作为住宅与商务混搭的双井地区，配套设施已经完备，从最早的餐饮、家电、超市等瞄准居家需求而形成的社区商业形态，到如今鳞次栉比的写字楼和服务于更多更广泛人群的大型购物广场、酒店、文化娱乐设施。 (一)高档百货 “双城记 ” 随着分别坐落于三环路两侧富力广场购物中心和乐成购物中心的全面运营， 商圈内高档百货业态的环境和品质得到了显著提升。 以富力广场为例， ZARA、CA等服装类快时尚、 家电、家具等专卖店和全城热恋、施华洛世奇、 CKJ、G-STAR、MassimoDutti、港丽餐厅等时尚知名品牌的进驻，拉动广场近年销售业绩迅速增 长。 “环境很好，很敞亮，牌子多，逛街、吃饭、看电影，还是蛮方便的。 ”家住附近的李女士对记者说。 (二)超市卖场差异化 本次调查数据显示，目前双井商圈拥有超市大卖场 2 家，分别是营业面积 1____平方米以上、地理位置明显，拥有大型停车场的家乐福双井店和与地铁站 地下贯通的世纪联华双井店；此外还有富力 blt、乐成 BHG这样的精品超市，和屈臣氏、万宁等特色超市作为与大卖场差异化的补充。 记者在工作日晚 7 时左右走访家乐福双井店，此时店内客流仍然较密集，生鲜、奶制品的促销也很有吸引力。家乐福收银员小李表示：在这家店经常能碰到外国人。 “他们买的都是生活用品，都是住在附近的人，可能就在双井附近上班吧。 ” 来自上海的世纪联华超市面临着两站地之外的外资零售巨头家乐福超市的竞争。事实上，世纪联华在超市行业中并无明显竞争优势。记者随机采访附近写字楼上班的王小姐， “去的次数不多，收银台开的太少，排队时间长。平时都在离写字楼更近的 7-11 买东西，去富力广场逛街、吃饭。 ”。 (三)家电连锁抢席位 比较引人注意的是，在双井地铁站到广渠路九龙山大约  1 平方