戴戈庄示范居住区项目.doc

某示范居住区项目 投 资 机 会 分 析 报 告 黄祖飞 2006-3-1 一、项目概况 研究招标文件，该地块为位于某区某路南侧，**山路西侧，分为两部分，其中HD2006-01为商品房，为某区居民的拆迁用地，规划具体指标如下： 编号 土地面积 土地用途 容积率 建筑密度 绿地率 建筑面积 土地使用权招标起始价 备注 HD2006-01 111021 居住 1.86 16% 35% 206499 1000元/平方 招标出让土地 HD2006-02 85328 居住 1.25 20% 35% 106660 居住安置房建设用地 二、项目运作方式 1、项目运作要求 该项目为捆绑项目，两块地为一个整体进行招标，取得HD2006-01地块的开发商为HD2006-02进行代建，代建费用为HD2006-01地块中标开发商支付的土地出让金，开发商不计取代建管理费以及代建工程利润。对于代建工程，开发商协助招标标单位办理规划、设计，全面负责工程的一切事项；招标单位负责材料、设备的选型，招标单位有权指定分项工程的分包商；招标单位、开发商双方共同商定工程的发包。 2、项目组织结构要求 中标人在某区成立具有法人资格的房地产开发公司，由新公司作为该项目开发主体，中标人与新公司签订担保书，全面承担担保责任。对于代建项目，招标单位指定监理单位，以及双方共同商定审计公司。 3、资金要求 投标保证金3000万，中标后，该费用自动转为土地出让金；签订《国有土地使用权出让合同》后10天内再缴纳3000万出让金，签订合同后60日内剩余土地出让金付清。土地出让金最低价20649.9万元 三、投资利润分析 1、项目实际投资费用 序号 项目 费用（万元） 备注 1 土地出让金 20649.9 2 转让契税 619.497 3 前期费用 8259.96 4 建安成本 8948.29 仅计取得预售之前的费用 5 不可预见费 805.3461 6 总数 39282.9931 2、 投资分析表 编号 项目 定价一 定价二 两、三年后预测价 1 销售单价 3600 3800 4400 2 销售总收入 74339.64 78469.62 90859.56 3 项目总成本 72966.595 73276.3436 74205.58911 4 实际投资总成本 39282.993 39282.9931 39282.9931 5 利润总额 1373.0449 5193.27639 16653.97089 6 所得税 453.10481 1713.78121 5495.810394 7 税后利润 919.94008 3479.49518 11158.1605 8 税后总投资利润率 1.26% 4.75% 15.15% 9 税后实际投资利润率 2.34% 8.86% 29.17% 注： 1、HD2006-02地块为代建费用，因为开发商不能计取管理费用和利润，所以基本上没有利润（总包队伍不一定为我集团公司），所以仅对HD2006-01地块进行投资分析。 2、因没有实际调查某市场，从网上对目前该地块最近区域两个楼盘定价进行分析（3600元/平方米，3800元/平方米），作为参考。 3、具体分析见附件一 四、初步结论：初步考虑放弃该项目。 原因一：利润低：以目前周边8公里范围内市场价进行分析（而且上述投资分析表中土地出让金为最低值，即成本最低），利润率太低，行业目前基准收益率比较高，税后总投资率约为10%以上，税后实际总投资利润率约25%以上。 原因二：该项目积压资金太厉害，土地出让金付清后，10个月内土地不一定交给房地产商，贷款利息压力很大。 原因三：该项目潜力比较大，比较适合资金雄厚的房地产公司：某目前区域性价格差异比较大，该项目距离天泰阳光海岸三期等高档楼盘，交通距离为13.8公里，直线距离为9.8公里，目前该区域售价比较高，其中天泰阳光海岸价格为5800元/平方米；距离保税区约7.5公里，该区域两个楼盘目前售价分别为3580元/平方米、4100元/平方米（该报价为精装修价格）；某示范居项目同两个区域成三角关系，从网上资料显示看区域间距之间基本上没有楼盘，两年内的价格预测很难估计，风险比较大。参照两、三年后的预测价格，利润率比较客观，适合资金比较雄厚的公司。 原因四：代建项目：为基本上为免费服务项目，中标房地产公司基本上没有利润，且政府介入的内容太多，总包队伍不一定为青建集团，分项工程的队伍政府有权指定，工期压力比较大。 原因五：规划指标风险：招标文件中“第六章付款要求”中一句话“如该土地实际建筑面积低于公告规划建筑面积，成交价格维持原数，不予折扣。”风险太大