房地产精装修房考察报告（31页）.ppt

国信地产精装修房考察报告;一、考察项目;二、仁恒国际公寓;仁恒国际公寓;项目特点一： 双层大堂设计、9米挑高、回廊及空中花园、6000平方米的会所。自里到外，处处洋溢着富贵气息。 ;项目特点二： 采用六梯六户形式，为进口原装高速日立电梯，电梯轿厢的高度为非标3米，比正常的电梯约高出0.5米，同时电梯内饰和配置奢华。 ;项目特点三： 标准层高是3.3米，至少比正常高出0.3米，虽然配备了中央空调等，但空间感受仍然良好。 ;项目特点四： 立面采取德国ALCAN铝板，造价远远高于同类金属铝板，50年后依然光洁如新。确保了项目的高品质，符合项目的高定位，同时利于项目后期的维护。 ;项目特点五： 中西双厨、主卧室、客厅设计，几十易稿，反复揣摩，以确保满足高端客户群的空间尺度和要求。 ;仁恒经验一 产品的定位准确。眼界决定高度，通过境内外〔深圳，广州，上海，杭州及香港，新加坡等地〕一系列的考察学习，了解市场，对项目进行准确定位，选配与项目定位相匹配的部品和合作单位。 ;仁恒经验二 室内设计前置。在建筑设计的过程中室内设计已经跟进，建筑平面确定同时，相关的装修要求即需确定。建筑、结构、室内装饰、水、电、暖通的各专业设计由自己公司设计部内部细化研究后反馈给设计院。 ;仁恒经验三 精装修施工单位为总包单位，橱柜安装、内门、洁具安装、空调等分包由装修总包协调，总包单位具有付款审核、检查、考核和停工等特权，甲方在此过程中需充当裁判的角色。甲方指定的品牌，由总包与供应商签定合同。若甲方单独分包，由总包先审核，甲方再付款；甲方指定分包，由总包付款。 仁恒经验四 研发和工艺样板房先行，通过每一种套型的体外平层实景样板房实际操作，发现了诸多问题，反复修改施工图设计，完善功能布局和装修施工工艺。过程中准确界定好土建安装施工，装修施工及设备安装的工程界面和责权划分。 仁恒经验五 保证高品质的合理目标成本原则。项目目标成本报集团报批后，具有严肃性。坚持先算后变更再实施的原则，单项突破，平衡其他项目，超出调整范围的，需上报授权批准。 ;仁恒经验六 细节决定高档公寓的品质，因此关注细节显得尤为重要。在地板与地砖交接处的不锈钢收边、木踢脚线的接头等容易出现瑕疵的地方需投入精力与心思。同时善于发现细节中的不足，在下一个实施项目中予以改进。 ;三、金鼎湾国际;金鼎湾国际;项目特点一： 严格执行3A级住宅标准体系，是江苏省首家，南京唯一一家3A级住宅性能认定小区，并通过中期审查。 ;项目特点二： 为提高楼板的隔音性能，在餐厅等贴地砖部位采用了浮筑楼板技术。 ;金鼎湾经验一 坚持建筑设计中，装修设计全面介入原则。正式施工前需充分审查施工图，减少后期变更带来的改造成本增加。装修中成本最难控制的是设计变更，尤其是水电改造和施工不到位引起的后期隐患。 金鼎湾经验二 工期安排要充分，土建与装修进场交接时间需考虑至少2个月，同时装修后的通风、分户验收、环境检测、保洁等时间在工期中均需充分考虑。 金鼎湾经验三 收房时开发商要让小业主在双方认可的环境检测报告上签字确认，以防止因后期小业主添置家具与软饰带来的空气污染发生的扯皮现象。 ;金鼎湾经验四 在项目现场设置部品技术陈列展示馆，在展示项目优点的同时，使客户更直观认识产品和工艺，增加了对项目的认同感。 ;金鼎湾 细部处理不到位之处; 五、两项目主要部品、部件比较 ;六、精装修操作四方面的思考 ;第一方面：操作团队;第二方面：产品、部品研究定位与设计 1、精装修房会提升产品和社区的整体价值。但开发精装修项目会增加很多隐形成本：一是投入成本；二是时间成本，三是人力成本，四是维修成本，五是风险成本，所以决策要慎重。 2、合理和合适的项目定位，是决定项目成败、创造企业品牌、打造高性价比产品的最重要的起点。根据市场买家的状况，研制最适合市场的产品（提倡做65%人的生意）。通过装修设计单位的配合，着手对项目进行交楼标准的定位（包括精装价格、配置）。 3、装修设计单位提前介入，在土建设计阶段就提出专业意见，特别是水电专业一定要根据精装设计，严格审查、合理配置。创造条件进行研发样板房的施工。 4、对装修材料部品的选择，根据定位设计要求，强调观感效果和可替代性，根据成本要求，控制不同档次材料比例，根据工程实际情况，选择恰当品种材料。 ;第三方面：项目现场控制 1、要选择具备批量生产、装修产业化实力的装修施工单位。建议考虑项目当地的较大型装修公司总包装修，因为精装修房在客户入住后的保修期以内肯定会有大量的维修工作