房地产营销综合实训 房地产营销综合实训 翠微湖板块微观个案分析（佳乐国际城）.pptVIP

项目核心竞争力分析与产品销售特征总结 位于新都翠微湖板块去，属楼市各区域边缘地带 周边交通便捷，多条主干道和未来地铁三号线环绕 周边风景区众多，拥有很好的自然景观资源 围合式布局，低密度花园洋房与少量小高层点缀 错台结构，设计新颖 4000㎡社区湖面及毗河沿河生态公园的园林景观 城市区位：新都翠微湖板块区内 项目价值：高品质项目价值的打造 核心竞争力 主要客户特征 客户属性 以大城北和新都客户为主，多为个体商人 客户年收入在20-30万和30-50万占到65% 客户文化素质相对偏低 客户圈层意识很强，老带新效果明显 客户需求 消费意识保守，喜欢经济型户型 看重区域内环境和项目品质 多数客户有2次或2次以上置业，90%客户本次置业目的为自主 新都本地人购置小高层较多，城北客户购置多层较多。 翠微湖板块——佳乐国际城 附：微观个案 资源板块低密度宜居项目 项目名称 佳乐国际城 开发商 成都市佳乐房地产开发有限公司 项目地址 新都蜀龙路三元外国语学校对面 物业公司/物业费 佳乐物业管理有限公司1.80元/平方米·月 总占地面积（亩） 540（一期84） 总建筑面积（万㎡） 72 容积率 2.0（一期1.53） 绿化率 47% 建筑形态 一期6+1电梯洋房、小高层 建筑风格 地中海园林 梯户比 1T2 车位比 1：1.2（地下停车） 主力面积区间 一期：80-100/120-140 项目位于新都翠微湖板块区，成绵高速、蜀龙路之间，兴城大道以南，属新都各楼市区域的边缘地带 交通便捷，处于三条纵向主干道（大件路、蜀龙路和成绵高速），绕城高速、兴城大道等横向主干道及未来地铁3号线包裹中 周边风景区众多（泥巴沱风景区、五龙山风景区等），拥有很好的自然景观资源 基本信息：位于新都翠微湖板块区，属新都市区边缘地带；蜀龙路延线，拥有很好的自然景观资源。 规划布局及一期开发情况：一期规划纯住宅，围合布局，配套有大面积园林景观；分两批次开发，目前在售一期二批次8、12号楼，为花园洋房。 一期规划布局 16栋 1栋 9栋 8栋 7栋 6栋 5栋 15栋 3栋 21栋 13栋 2栋 17栋 18栋 19栋 20栋 12栋 11栋 10栋 一期一批次（封顶阶段） 一期二批次（尚未开盘） 分4期开发，前3期为住宅，4期规划商业配套设施 一期占地面积约84亩，分两批次开发 纯住宅用地，围合式布局 4000㎡社区湖面及毗河沿河生态公园的园林景观 一期总共分两批次开发，一批次主要集中在靠南的8栋楼，二批次集中在靠北10栋楼 一期总共19栋楼，除3号、9号和10号楼是11F小高层，其余均为6+1电梯洋房（由于21号楼为特殊户型，暂不考虑为） 一期一批次主要集中在靠南的8栋楼，7栋6+1电梯洋房配和1栋11F小高层 一期二批次共8栋6+1电梯洋房配2栋11F小高层 销售情况(1/3) :供应物业均为花园洋房和小高层，花园洋房为主力供销 (供应占比6成，成交占比5.5成)，整体销售能力适中；小高层销售能力相对较强。 一期截止2011年4月中旬共推出316套房源，只有花园洋房和小高层两种物业类型 花园洋房为主力供销（供应占比6成，成交占比5.5成）；整体销售能力适中 小高层供销次于花园洋房（供应占比4成，成交占比4.5成）；由于供应基数和总价相对花园洋房较低，小高层物业销售能力相对较强。 物业 类型 销售 套数 销售 占比 可售 套数 可售 占比 销售率 销售 能力 花园洋房 115 55% 192 61% 59.9% 0.9 小高层 94 45% 124 39% 75.8% 1.1 合计 209 100% 316 100% 66.1% 1.0 各物业类型2010年开盘-2011年4月供销情况 各物业类型2010年开盘-2011年4月价格情况 花园洋房（2010.8）：5700-5800元/㎡，（2011.4）6500-6800元/㎡ 小高层（2010.10）：4600-5200元/㎡，（2011.4）5000-5200元/㎡ 销售情况(2/3):花园洋房月度成交套数基本稳定，月均成交15套左右；开盘至今销售率为60%，销售情况适中；主力供应与销售面积段在120-130㎡和130-140㎡，销售率在80%以上。 花园洋房分面积段销售情况 花园洋房分月度成交量情况 花园洋房从2010年9月推出到2011年4月中旬，除开盘外，其余月度成交套数基本稳定，月均成交20套左右； 2010年9月，2011年2月由于开盘集中放量，故成交量明显高于其他月度； 2011年1月由于春节影响，加之进入新的年份客户对楼市持有一定观望，故成交量明显偏低； 2011年2月之后，由于楼市调控，加之存量户型面积较大，故成交量下滑明显 （注:2010