开封XX路项目提案报告.ppt

宏观经济：   经历自然灾害和国际金融风暴考验，2009年中国经济领先复苏！ 宏观政策: 国家出台积极政策和加大投资，促进经济增长，成效显现！ 开封市宏观经济—整体经济实力增长较快  开封市整体经济实力增长迅速，GDP年均增幅超过13%，固定资产投资额增幅超过30%，城市建设发展较快。 开封市宏观经济—人均经济实力快速提升，购买能力进一步增强  人均可支配收入达到12000元，人均消费型支出达到9000元以上，人均购买力大幅提高，进一步提升了开封市商品房价格上涨空间。 开封市房地产市场—投资信心充足，市场发展潜力巨大 开封市房地产开发投资额年增幅在25%以上，房地产市场发展迅速，发展商投资信心充足；房地产开发投资额占固定资产投资额比重仅7%，房地产市场发展潜力巨大。 开封市房地产市场—市场容量逐步扩大，项目机会增多  与房地产开发投资额快速增长对应，开封市商品房施工面积也急速攀升，2008年增幅更是高达80%；商品房销售面积也稳步增长，2008年增幅达到17%，市场成长较快，市场容量逐步扩大。 开封市房地产市场: 开封市房地产市场发展平稳，成交量及价格稳步增 长，市场表现健康 项目区域—项目位于汴西区南部，属建成区边缘区域 区域房地产市场—汴西区市场以高层产品为主，高层产品竞争激烈 区域产品特征—把握市场机会，兼顾主流产品 区域主流产品为舒适三房，面积区间为110-150㎡，过剩产品为140 ㎡以上的大户型产品，竞争较弱的机会产品是90-110 ㎡的经济型三房；本项目应当在把握主流产品的同时，突出经济型户型，以确立项目的相对竞争优势。 竞争案例—东京新城 市场总结： 快速操作，降低风险。 开发目标与现实情况的矛盾 客户特点 我司调查统计发现， 面积需求：110—130平米的三房需求量占60—70%； 产品特点：85%以上的置业者喜欢退台、小院、顶层阁楼，赠送面积。 核心客户 重要客户 游离、偶得客户 开封市区 开封市区其他群体 开封周边县市客户、投资客及外地（北京、上海、深圳等）工作开封人回家投资、置业者 政府公务员、企事业单位领导 高校教师等教育机构从业人员 银行、电信、电力、医院等垄断行业从业人员 个体经营户、中小私营企业主 看中项目潜力的投资者 汴西新区客户分析 汴西新区工业园从业人员 老家是开封的外省及外地市的政府官员、管理者、及高薪阶层，有恋家情节或孝敬父母。 外省及外地市政府官员、管理者、及高薪阶层 3-5% 外地回流客 游离客户 由于郑汴一体化的实施，看中开封西区的发展前景。 郑州的投资客 由于郑州房价相比较高，加上郑汴一体化，郑州的一些客户也纷纷到开封置业。 老家在开封的从业人员 5-8% 郑州客户 成长型客户 周边县的生意客，改换生活环境，提高生活品质，或为了子女上学，在开封西区置业离省会更近，离上层生活也更近。 周边县的私营业主 通许、尉氏、杞县发达产业的支撑客户，如通许：电动车、轻工业，尉氏工业：橡胶、机械、配件等。 周边工业发达县的高薪阶层 5-10% 县市高收入人群 星级宾馆的老板和中高层管理者 从事旅游、服务行业人员 在本项目辐射范围内的从事餐饮行业的人员。 餐饮业人员 10-15% 私营业主 外围客户 来自于从事邮政、电信、传媒等行业的中高层管理人员 中高层管理人员 20-25% 垄断行业 主要来自河大、省第二税校、中医学院、教育学院、省工商管理学院等高校。 中学及大中专院校教师 20-25% 教育机构 主要来自地税局、物价局、国税局、工商局、法院等事业单位的公务员及职员。 事业单位公务员及职员 主要来自于开封市政府、市委其它政府机关人员 政府官员及公务员 25-30% 政府官员 核心客户 来源说明 细分行业 预计比例 细分阶层划 目标客户分类 本案目标客户构成 项目形象定位 双城都汇 两城相汇，菁英寓所 思考路线 市场机会扫描 项目价值挖掘 双城都汇 项目整体定位 产品战略 营销推广策略 开发目标 树立项目及开发商的品牌。 实现理想的经济利润。 通过产品定位及形象包装进行改善，完善项目自身配套。 兼顾主流产品的同时，突出市场空白产品。 以地段价值为依托，提升居住的舒适性，从而提高竞争力。 提高项目的综合素质，实现产品竞争力，真正的打动客户。 解决方向 主流产品竞争激烈。 产品自由度较大，可以把握市场机会点 产品 印象 竞争 客户