2010年四季度临沂市滨河国际营销执行方案.pdf

谨呈:山东前田置业发展有限公司 [2010]-BHGJ-001 《滨河国际》 ♂2010年四季度营销执行方案 2010年9月18 日 如何实现90天0.6个亿？ 《滨河国际》一期高层与别墅尾盘 营销 执行方案 一、项目现状及优劣势分析 1、项目现状 本案位于山东临沂市兰山区滨河大道小埠橡胶坝 以西，项目占地121亩，建筑面积约14万m2,其中 一期约8.8万㎡，二期约7万㎡。目前二期确定规 划且2011年年初开始施工。 目前现房销售一期高层和别墅，包括1#、2#、 10#、11#、8#、9#、15-24#楼，除了9#楼尚未 推出外，其余均已开盘。一期目前剩余3.4万m2, 其中高层剩余2.2万m2 (186单元)，别墅1.2万m2 （56单元），实现销售率约60%，本阶段营销方 案目的主要在于解决实际问题去化剩余40%房 源，实现90天0.6个亿。 2、项目优劣势分析 项目SWOT分析 S—优势 W—劣势 坐拥自然环境, 周边缺乏商业配套，生活不便，距传统的 商业中心有一定的距离 西班牙风格与品质 户型面积大,总价偏高,客户门槛限制 现房销售，降低客户期房购买投入成本 交通不变,无私家车出行困难 开发商资金实力 O—机会 T—威胁 整个沂河亮化、绿化环境改造提升环境优 市场趋势走坏，国家控制政策不断出来,左 势 右客户购买决断 本市房地产市场处于起步发展初级阶段 质量问题的曝光对项目冲击较大 符合政府规划战略，先入为主 销售周期过长，客户项目印象疲软。 同类产品较多，品牌差异化建设不够， 3、总结 在目前开发产品严重同质化的市场中，本项目未能走出一条明显的差异化营 销的路线，导致销售周期过长，再加上近阶段产品质量风波，严重挫伤市场购买 气氛。那么如何将本案销售趋势扭转，将主题概念做好做足，将忠实客群利用充 分，成为项目本阶段的强销载体呢！我司建议以“西班牙风情”来支撑整个项目营 销的推广，突显西班牙的欧洲建筑艺术与文化及星级物业管理模式，把项目从同 类产品概念中解放出来，再结合新颖而具有新闻视点的营销手段吸引客户视觉与 思维。 配备小区班车2辆以满足客户出行的方便，另外视项目商业情况，看是否能 尽快部分招商，引进快捷超市和微型菜场以弥补业主生活所需，我们只有想业主 所想才能实现我们想要的市场人气。 至于质量问题，请权威部门出具相关检测报告公告于主流媒体及案场，个案 由业务员统一说辞解决，慢慢弱化，不宜在质量方面通过媒体大肆解说，另外可 针对就质量问题提出疑问的关键领军人物私下劝解，希望可以通过后期的推广、 活动宣传来实现质量过硬的事实。 二期“前田杯” 少儿才艺大赛 第三波(元月) 迎新酬宾晚会