2010年天津凯罗酒店式公寓市场研究报告.pdf

删除的内容: 可行性 凯罗酒店式公寓研究报告 一、前言 凯罗大酒店（即蓟州国际会议中心）为天津凯罗房地产开发有 限公司（以下简称凯罗公司）投资兴建。 该酒店原计划建成五星级酒店，并 邀请委托具有五星级酒店管 理经验的团队进行经营，现根据市场需求的变化，并经当地政府同意， 由经营式大酒店变更为酒店式公寓，可租可售。以利投入的回收和效 益的最大化。 二、凯罗酒店式公寓简介 1、项目位置优势 凯罗大酒店坐落于天津市蓟县迎宾路与光明路交汇处的东北 角，西与闹市区隔路相望，东、南、北毗邻凯罗嘉园、阳光、七星城、 青山溪语等高档社区。 项目周边公路网络交通十分便捷，步行十分钟可到达蓟县中心 商业区域；驱车 10 分钟可达长途公路客运站和各高速公路口；驱 车 15 分钟至蓟县火车站；距北京首都机场、天津国际机场均为 1 小时车程。 2 、项目建设依据 凯罗大酒店为蓟县政府招商引资项目，是蓟县 30 个重点项目之 一，县政府多次为该项目召开专项会议，在政策上给予大力支持，并 且成立了由县领导任组长的建设领导小组。该酒店建成投入运营后， 1 将提升蓟县城区的形象品位，改善城区环境，为蓟县旅游业起到较大 的带动作用。 在凯罗大酒店建设的同时，蓟县政府又同时招商引资兴建了多处 酒店项目，其中五星级酒店就有 3 个先于凯罗大酒店建成投入运营。 根据蓟县酒店项目逐渐饱和，凯罗大酒店周边毗邻多个中高档商品房 住宅小区，缺少小户型商品房源的具体实际，经公司领导与蓟县政府 有关部门的论证研讨，确定了凯罗大酒店由经营性酒店变更为酒店式 公寓的方案，可租可售，即可为蓟县旅游业服务，又可满足亟需小户 型业主的购房需求。为此，蓟县政府于 2008 年 7 月 1 日召开专项会 议，同意将凯罗大酒店变更为酒店式公寓。 3、建设规模 酒店用地面积为 13090.17 ㎡（土地证号：蓟单国用【2004 】 第 60 号），总建筑面积约为 42000 ㎡，其中 A 区，即主楼共 17 层 （包 括地下 1 层），建筑面积为 18603.58 ㎡，B 区裙楼 5 层，与主楼功能 相匹配，C 区裙楼 5 层与 B 区相连接，B\C 区共为裙楼，建筑面积约 为 14900 ㎡；D 区为餐厨，建筑面积约为 4140.88 ㎡；E 区为员工宿 舍，建筑面积约为 2553.5 ㎡；G 区为地下车库，建筑面积约为 1939.30 ㎡。 4 、项目现状 凯罗大酒店 A 、B 、C 区，即主楼与裙楼主体已竣工，外檐装修 裙楼已经完成，主楼在进行中。D 、E 区，即酒店餐厨和员工宿舍主 体已出正负零；酒店主要设施设备大部分已经签约订购；内装修图纸 2 在设计中，室外工程及绿化景观已委托设计；水、电、冷、暖、风、 消防、通讯等方案已经确定，各项配套已经展开施工。 三、 布局、功能、设备系统介绍 1、酒店布局 凯罗大酒店 A 、B 区为酒店主要建筑，地上 1 层为大堂；2 层为 餐饮区；3 层为餐饮阳光大厅、多功能宴会厅；4 层为小会议室、健 身房、乒乓球、沙壶球、台球室；5 层以上为客房。C 区 5 层为餐饮 娱乐；D 区为中、西餐厨房；E 区为多功能区，可作客房、餐饮、游 泳、健身等。地下一层为洗浴、康乐场所。 经营式酒店改酒店式公寓变更部分为酒店主楼部分，该部分已经 办理了房产证 （房屋所有权证号：蓟县字第 250036229 号，房屋面积： 18603.58 ㎡）。经请示当地房管部门，同意对该房大产权进行拆分， 按酒店式公寓进行租售。 原酒店设计 5 层以上客房 213 套共 252 间，其中总统套房 1 套、 商务客房 25 套、豪华客房 3 套、标准客房 184 间。变更后，拟将总 统套房、商务套房和豪华客房改为套房公寓，将标准客房改为单间公 寓。1- 4 层共建部分根据酒店