宝龙东方食尚休闲美食广场销售推广策划方案.pdf

2011-9-24 策划重点与运作目标分析 ●●策划重点策划重点 目前市场上大量的案例显示，在非专业商业经营公司开发的商业房地产项目中， 开发商受到资金约束，为了短期套现，因此在进行产权式商铺的销售过程中，往往是 重销售、轻经营、轻管理，结果造成整个商场的规划布局和经营的业态定位不合理， 后期的经营管理公司仅仅充当物业管理公司的角色后期的经营管理公司仅仅充当物业管理公司的角色，而且业主的过分分散造成决策意而且业主的过分分散造成决策意 见不统一，使得整个商业项目很难进入可持续良性发展。随着产权式商铺前期销售与 后期经营管理矛盾的不断凸显，越来越多的消费者、投资客在购买商铺的同时更加注 重于投资回报的保障性与商场后期经营管理的专业性。 ●分析本案：由于乐购与瑞景百货等大型主力商家的入驻，因此本项目的相当部分可以作 为长期经营性资产，一方面可以为公司带来长期稳定的租金收益，同时也可以作为今 后融通资金的平台。根据以上情况本项目销售策划的重点主要为以下几个方面： 11、 三层进行餐饮业态定位和规划布局三层进行餐饮业态定位和规划布局. 2、确定主要的目标客户群体，利用组合性的营销通路和营销手段确保广告投入的正确性和 资金回笼的速度. 3、制定出合理的招商租售价格及招商租售方案，在实现开发商利益最大化的同时保障投资 资金回报及安全性资金回报及安全性. 4、保障后期经营管理的专业性，使项目运作具有可持续性. 2011-9-24 策划重点与运作目标分析 ●●难点难点 作为产权式商铺，客户由于购买能力有限，因此面积分割不宜过 大，但如果面积划分过小、过死，势必会影响到经营的业态和经营的档次， 很容易形成小商品市场的格局，出现小业主混乱经营，会极大的损害本项目 的整体品牌牌形象象，从而导致致其他他层面商商铺的经营风险。从市市场环境和客观条条 件来看，本项目的市场形象定位是中高档次、以“时尚、休闲、特色”为主 题的美食总汇，因此内部的空间格局一定是开放式的，选择坚持品牌形象、 经营档次营档次还是迁就于单纯便于销售但不考虑后期的可持续性是迁就于单纯便于销售但不考虑后期的可持续性经营会成为本项营会成为本项 目在决策上的一个难点。 注：本公司极力坚持要以项目的整体品牌形象为主，保证经营档次和招商顺利的 同时又能够便于销售，采用三权分立（产权、经营权、管理权），开发商作 为大业主决策整个项目的经营方向及经营定位为大业主决策整个项目的经营方向及经营定位。 ●运作目标 1、通过对商场三层的分割销售，在一年期内实现一亿以上的资金回笼。 22、、通过合理的业态规划通过合理的业态规划、、招商以及后期的经营管理招商以及后期的经营管理，，保障保障 “宝龙宝龙·东方食尚东方食尚”的的 品牌形象。 3、树立“宝龙·东方食尚”品牌在全国商业地产领域的品牌形象。 2011-9-24 项目整体形象定位 • “休闲、时尚、特色、品位”为主题，以蚌埠市中等及 中等偏上阶层为主力消费群体中等偏上阶层为主力消费群体，，主要引进大众型及中高档主要引进大众型及中高档 次的特色餐饮品牌企业，利用规模优势，通过多元和具有 竞争优势的品种、舒适的就餐环境以及高品质的管理及服 务务，塑造蚌埠市最具规模塑造蚌埠市最具规模、最具人气的餐饮旗舰最具人气的餐饮旗舰。成为宝成为宝 龙城市广场多元化商业定位中有利的配套部分，直至树立 自自己的品牌的品牌，成功复制到集团系列项目中成功复制到集团系列项目中。 2011-9-24 项目营销推广 ●销售价格定位 一、定价策略 在制定价格的方法上主要有以下几种： 1、成本导向法 在在一个完全市场化的营销体系中个完全市场化的营销体系中，成本导向法是不适用的成本导向法是不适用的，因为各种市场因因为各种市场因 素变化完全可能使你一夜暴富或者血本无归，成本导向法目前只适合于一些公共事业， 如煤气、电力、自来水等收费的定价，而政府往往也为平衡各方利益而采用价格听证 的方式来确定企业的毛利率，因此本项目可排除这一定