城市房屋拆迁补偿.pdf

试论城市房屋拆迁补偿 内容摘要：城市房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和 环境保护等需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋 所有者或使用者给予一定补偿或视情况进行迁移安置的活动。城市房屋拆 迁，既关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益，又关系到城市规划的具体落 实，是一个敏感而又普遍的社会问题。由于土地的地上附着物凝结了被拆 迁的原住户、用户的资金与劳动力，并且可能是被拆迁人赖以生存和生产 的基本物质条件，因而在拆迁过程中，必须给予被拆迁人合理补偿，对其 进行妥善的安置。 一、城市房屋拆迁概述 （一）城市房屋拆迁的普遍性 我国始于 20 世纪 90 年代的大规模城市扩张和旧城改造使城市房屋拆 迁成为必然，近年来，为适应国家经济建设快速发展的需要，各地加大了 房屋拆迁管理工作的力度。根据相关资料显示， “九五” 期间，全国城镇 累计拆除房屋约 3.3 亿平方米，比 “八五”期间增长了近一倍。 大量的房屋拆迁，改善了居民的居住条件、居住环境，加快了旧城改 造的步伐，也保证了城市建设的顺利进行。但在拆迁问题中，同时暴露出 一些深层次矛盾。近年来，我国房屋拆迁已演化成为最易激发矛盾、引起 冲突的领域之一。 （二）城市房屋拆迁纠纷的复杂性 近年来一件件因拆迁而起的风波让人怵目惊心，暴力抗迁、自杀抗迁 的事例亦频繁出现，如 2003 年 8 月 22 日，南京市邓府巷39 岁的翁彪因 为不满当地拆迁办强行拆迁，在南京市玄武区邓府巷拆迁指挥部点燃汽油 自焚身亡。毋庸置疑，房屋拆迁纠纷已成为值得高度关注、亟待妥善解决 的重大和复杂问题。 房屋和土地是城乡居民的生存之本，土地的地上附着物凝结了被拆迁 的原住户、用户的资金与劳动力，并且可能是被拆迁人赖以生存和生产的 基本物质条件，这类纠纷一旦无法妥善处理就易激化国家与民事行为个体 之间的矛盾，公权力与私权利的交锋往往会产生两败俱伤的结局，进而影 响到社会的稳定和发展的大局，问题更为复杂。 （三）当前我国城市房屋拆迁补偿的立法及其弊端 1991年 6 月 1 日国务院发布了我国第一部系统规范城市房屋拆迁行为的行 政法规《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第 78 号，以下简称旧《条 例》）。旧《条例》的对拆迁补偿的规定已不适应当前城市房屋拆迁工作 的需要，主要是对被拆迁房屋所有人的补偿标准过低。旧《条例》规定， 对房屋所有人实行作价补偿的，作价补偿的金额按照所拆除房屋建筑面积 的重置价格结合成新结算。而对房屋的使用人则实行现房安置。两相比教， 房屋所有人得到的补偿可能远低于房屋使用人，导致房屋所有人对拆迁的 积极性不高，甚至产生抵触情绪；同时，旧《条例》对拆迁单位的资金运 用缺乏有效的监管，出现由于拆迁单位取得拆迁许可证后抽逃资金，导致 安置房不能及时建设、补偿资金不能及时到位的情况。 针对这些弊端，2001 年 11 月 1 日《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称 新《条例》）开始实施。到目前为止，取得了明显成效，但仍存在拆迁评 估随意性大的问题。拆迁评估是否准确，决定了拆迁补偿是否公平、公正， 被拆迁人的合法权益能否得到有效保证。一些评估机构违法操作，按照委 托人的要求或与拆迁人串通，做不实评估；甚至有些城市拆迁评估为独家 经营，缺乏监督，评估实际难以达到市场价格的标准，损害了被拆迁人的 合法权益，而被拆迁人对评估结果有异议时难以得到合理解决。 （四）.国外立法情况 国外立法无 “拆迁”的说法，但是按照国外的立法及释义，其 “有偿征收” （指政府依法有偿取得财产所有人的财产的行为），究其实质，应该就是 我国所说 “拆迁”。美国的有偿征收制度是这样设计的： 美国联邦宪法对政府实施强制征税来保护公民的财产。在《权利和自由法 案》（即美国宪法前十条修正案）中，第五修正案规定：无论何人， “不 经正当法律程序，不得被剥夺生命、自由或财产。不给予公平补偿，私有 财产不得充作公用”。规定在保护公民私人财产的同时默示了联邦政府享 有行使有偿征收的权利，条件是正当程序、公共使用和公平补偿。其中公 平补偿常以 “对公众和私有财产所有人同样公平”为标准，双方是否能够 真正签订合理的征收补偿合同，关键在于被征收人是否得到了合理的补偿。 具体包括：第一，合理的主体。即不仅财产的所有人有权得到补偿，财产 的相关使用收益人如房屋的承租人也有权得到补偿。第二，合理的客体。 即获得补偿的对象不仅包括房屋本身，还应当包括其附属物以及与该地产 商誉相关的无形资产。第三，合理的