{营销策划}某广场项目营销策划案分析.pdf

{营销策划}某广场项 目营销策划案分析 xxx 世贸广场营销策划案 一、 项目的 S.W.O.T 分析 （一）优势（Strength ）分析 1 、黄金地段，位置优越。本项目位于xxx 市 xxx 商业中心最繁华地段，南 临三峡商厦、雅斯购物广场，西临邮电大楼。 2 、完善的商业和生活配套，生活工作便利。如超市（雅斯购物广场、万富 购物广场、宜美家购物超市）；服装市场（金山角服饰广场、太平洋服饰超市、 雅戈尔等多个专卖店，多个个体服装小门面）；学习娱乐（xxx 青少年宫、新华书 店、小星星文化艺术学校）；餐饮娱乐（中大饭店、曲苑大酒店、地球村大酒店、 贾府酒楼、绿松源大酒店、金狮宾馆、金典咖啡语茶、兴华宾馆）；学校（xxx 直 属机关幼儿园、夷陵二小、xxx 实验小学、xxx 实验初中、xxx 高中、三峡高中） 等配套设施距离本项目都只有 5—20 分钟的路程、5—10 分钟车程，生活非常方 便。 3 、便捷的水陆交通。100 路、4 路、101 路公交直接通向城区和中心城区各 个角落，出行方便。近在咫尺的黄柏河，水运发达。 4 、巨大的升值潜力。地处xxx 的中心黄金地段，有极高的商业价值和不可 忽略的巨大升值空间。 5 、设计具有竞争力。户型设计合理、功能齐全，十多种面积大小不同的户 型范围满足市场需求，以中、小户型为主有利于减轻部分客户的置业压力。 6 、视野开阔，观景效果好。中心地段的首栋高层，毗邻黄柏河，鸟瞰城市 容貌，赏黄柏江景。 7 、全程引进万科物业服务标准。使客户享受物超所值的一流服务。 （二）劣势（Weakness ）分析 1 、项目的价位较高，较难进入市场。由于项目地段较好，拿地价格较高， 再则此项目是属高档楼盘，建筑材料等各方面的成本价格会较高，导致房价会不 菲，因此对于xxx 整个市场来说本项目价格会偏高，市场接受能力较弱。 2 、户型面积范围不能符合部分市场需求。户型面积主要是以中小户型为主， 给购买大面积房子的业主带来了困难。 3 、楼盘地处区位中心商业街，居住环境不是很安静。 4 、楼盘附近的自然环境一般。绿化和停车位相对缺失。 （三）机会（Opportunities）分析 1 、市场对新事物的购买欲强烈。xxx 世贸广场倡导的是 xxx 首席 Soho 式商 务公寓，在xxx 尚属首例，且xxx 居民往往对新事物的反映强烈，这是最佳的机 会点。 2 、市场对小户型需求量巨大。xxx 所开发的户型普遍较大，小户型市场完全 是空白，xxx 世贸广场将首个全力推出 40 多平米为主的中小户型，且市场的竞争 度相对偏小，易把握市场主动。 3 、全程引进万科物业管理模式，给xxx 世贸广场增加了巨大的附加值。 4 、首度推出部分精装修房，将是营销推广中的一大亮点。 （四）威胁（Threat ）分析 1 、市场对高价格产品的承受能力相对较弱。往往高价格产品的消费群是较高层 次的买家，消费群体规模相对较小。这是项目最大的威胁。 2 、国家宏观政策多变性带来的风险。针对房地产市场的不稳定性、不规范 性，国家频频出台了一系列稳定、规范房地产市场的措施，如国六条里指出加 大对中小户型的开发力度等等。加上利率的一调再调，给开发商带来了巨大的 开发压力。届时新的政策又是如何，对我们又是如何影响？我们无从而知。 3 、区域间楼盘的竞争：如阳光水岸、罗水河畔、夷陵新都等，同时还包括 周边可能会出现的隐型竞争性楼盘（即待开发的楼盘）。 4 、不可抗力因素：如非典、战争、重大自然灾害等。 二、 项目的 S.T.P 战略分析 （一）住宅部分 S———Segmentation(市场细分) xxx 房地产消费市场细分 个人因素 所 年龄 家 家庭生命 收 入 职业 现居住条件 面积需求 属 庭 周期 （月） 类 人 型 口 一 24-28 1 单身期 1600 异地或周边乡 住门面；租房 40-80㎡ 次 岁 元到万 镇来夷的个