项目拓展管理实用制度.docxVIP

项目拓展管理制度 编制 鲍跟泽 日期 2015.1.15 审核 鲍跟泽 日期 2015.1.19 批准 王耀楚 日期 2015.1.20 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 精品文档 目的 为保持集团可持续发展，体现策划先行的思想，在寻找和确定房地产新项目前，对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规范性和计划性。 适用范围 集团房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。 权责 3.1 总裁办 3.1.1 负责土地信息收集、筛选和基础研究工作； 3.1.2 组织开展项目可行性研究，并组织编制《项目可行性研究报告》 ； 3.1.3 负责国土证办理。 3.2 营销策划部 3.2.1 组织市场调研，提出项目初步定位； 3.2.2 负责对论证项目提供销售预测分析； 3.2.3 按项目运营策划的总体工作安排完成各自的项目策划工作。 3.3 设计管理部 3.3.1 负责项目概念规划草案设计工作； 3.3.2 按项目运营策划的总体工作安排完成各自的项目策划工作。 3.4 成本控制部 3.4.1 负责根据项目规划草案进行初步工程成本估算； 3.4.2 按项目运营策划的总体工作安排完成各自的项目策划工作。 3.5 财务管理部 3.5.1 负责对论证项目提供财务经济评价和分析； 3.5.2 按项目运营策划的总体工作安排完成各自的项目策划工作。 3.6 集团领导 按权限审核 / 审批《项目建议书》 。 管理规定 4.1 信息收集与甄别 4.1.1 总裁办负责根据集团的土地储备计划进行土地信息的收集工作， 将土地信息汇总、整理和总结。一般信息渠道包括但不仅限于以下方面： 政府公告类：从相关报纸或各土地储备中心处提前获得政府出让土地信息公 . 精品文档 告、土地储备发展中心进行的企业转让土地信息招投标、 拍卖、挂牌信息公告。 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。 其他主动收集信息类：了解各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造的信息，根据集团发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。 4.2 基础研究阶段 4.2.1 总裁办负责依据各类信息开展基础研究，及时把握动态信息，填报《项目风险管 理计划》，及时收集分析其研究成果，定期汇总形成基础研究信息库。 4.2.2 总裁办以基础研究的成果指导土地储备计划工作的进行， 编制《项目前期工作清 单》。 4.3 目标地块研究及立项 4.3.1 针对初审通过的目标地块，由总裁办牵头，财金管理中心、营销管理中心、工程 管理中心、成本控制中心等部门配合，开展实地勘察和周边市场调查，根据市场 情况和项目特点进行初步研究和初步定位。 4.3.2 对于合作项目，总裁办负责商务谈判的前期准备、谈判计划，配合集团领导进行 谈判工作，关于合作方式、土地价格、经济指标等重要的谈判需填写商务谈判记 录。由总裁办牵头，财金管理中心、营销管理中心、成本控制中心、工程管理中 心等部门配合，完成相应宗地状况、经济技术指标、合作条件、投资收益预测等 工作，形成《项目建议书》 ，按《权责手册》完成审核 / 审批后确定。 4.3.3 《项目建议书》通过审批后，由总裁办组织相关部门开展可行性研究工作。未通 过则进行调整或放弃进入数据库存档。 4.4 项目可行性研究及编制《项目可行性研究报告》 4.4.1 由总裁办牵头，组织工程管理中心、营销管理中心、成本控制中心、财金管理中 心等共同参与，制定可行性研究计划及可行性研究的整体工作。 4.4.2 各部门配合总裁办进一步完善项目背景调研，包括项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等，进一步完善《项目建议书》内容。 4.4.3 工程管理中心根据《项目建议书》的产品初步定位，提出项目概念规划草案。 4.4.4 成本控制中心负责根据项目概念规划草案、成本数据库信息提出工程成本估算。 4.4.5 营销管理中心负责提出项目销售预测等。 . 精品文档 4.4.6 财金管理中心负责根据销售预测、工程成本估算、土地及前期费用、期间费用等 进行项目投资经济评价。 4.4.7 总裁办组织各部门根据项目基本情况、市场调研、初步产品定位的规划、销售预 测、工程成本估算，汇总各项经济指标并对项目总投资收益进行经济评价。 4.5 评审及听证决策 4.5.1 总裁办负责汇总整合完成《项目可行性研究报告》后组织召开评审会议。 4.5.2 根据评审结果，总裁办完善《项目可行性研究报告》内容，按《权责手册》完成 审核 / 审批后确定。 4.6 项目获取 4.6.1 项目开发可行性研究决策通过后，进行获得项目土地的运作及相关土地手续办理 （总裁办办理）工作，并对相关项目资料存档。 4.6.2 拿地后 10