{营销策划}闽赣边贸建材市场营销策划报告.pdf

{营销策划}闽赣边贸建材 市场营销策划报告 第七部分、项目业态划分分析、建议 第八部分、项目招商条件策略分析、建议 第九部分、招商流程 第十部分、[闽赣边贸建材市场]有关协议、合同 第一部分宁化房地产总体分市场分析 （一）、开发力量热点区域（城南） 2007 第四季度，宁化县开发的项目共计有七个（包括亮相的），供应总量达到 50 万平方左右，开发力量集中，新开楼盘中，以中小户型+商业物业成了宁化县房 市中的主角。 宁化房地产主要开发力量都集中在城南新城区，在众多楼盘中已开盘的有翠江明 珠、天鹅国际大厦、及新近开盘的财富花园。随着城市东扩南移旧城改造力度的 进一步加大，明年春财富花园二期，翠江明珠高层将陆续推出新的房源。宁化房 地产将出现井喷现象。其中财富花园和翠江明珠商业部分的体量是为本案最大的 冲击和竞争。 （二）、宁化房地产价格现状 宁化房地产发展速度较慢，2005 年前的楼盘以东方花园为代表。由于属于首个小 区型商品房，基本实现完全销售。新近开盘楼盘主要以翠江明珠为代表。由于2005 年后尚未有其他大型楼盘上市销售，前期推出小高层房源很快销售一空。均价在 3200 元左右。同时推出的商业部分最高在 18000 元。（一楼）销售极不理想，二 个月来仅售一间。二楼商铺目前价格大幅下滑，最低至 2700 元每平方。随后开 盘的天鹅大厦，包括商业店面、单身公寓、酒店式公寓一次性推出，目前商品房 销售基本完成，商业部分共 19 间店面,目前尚剩5 间。剩下的店面每平方22000 元，本地不看好其回报。单身公寓主要以挑高为主，均价在 3700 元左右。新近 开盘的财富花园 96 套小高层,均价在 3100 元左右，销售一星期尚剩 20 套。商业 部份尚未推出。其住宅价格相比翠江明珠下降 3%. 就商品房价格相比，第四季度比第三季度略有下降，而商业部份推出市场没有受 到热捧，预估下降力度必将进一步加剧。 第二部分宁化专业性商业地产市场研究 一、宁化专业性商业物业市场分析 1 、宁化专业性商业物业开发现状分析 宁化商业开发在近一年内呈现出爆发状态，目前在建包括已推出市场或规划的总 计达到 15 万平左右。目前推出市场的有 3 万平左右。占总量的 20%,各楼盘均有 不等量的商业将在三年内进入市场进行竞争。势必对造成对宁化商业巨大的冲击。 翠江明珠 ：商业面积3.2 万平，商业部分分为两大块，（1）住宅加底商（2） 场部分）。底商部分共两楼，店面开间基本在四米到六米之间。目前推出市场的 属底商部分。主要特征：商业未进行具体的商业主题、经营方向定位。推广主要 以投资回报、旺铺等为主题。目前由于销售不理想，已采取部分先招租后销售策 略。招商对象无条件限制。 财富花园 ：政府定位，性质与本项目相同，商业定位“闽赣家俱城”,面积在 3 万平左右。目前商业部分未推出市场，主要特征：建材家居市场的细分化专业市 场。地段较好，靠近车站，并与老商圈接近,有一定的地理优势，目前的推广主 题不明显，还未有明显与定位接近的推广,主要以地段优势和旺铺进行推广。 天鹅国际大厦 ：地处中环路,并与新桥路对接。商品房销售状况较好，商业部分 价格较高，属宁化商业目前价格最高部分，无商业定位，价格依托主要以地段取 胜。主要特征：前期销售未充分考虑业主利益，追求高额开发利润,导致后期五 间店面无法进行完全销售。 宁化新车站：商业面积1.3 万平左右。销售前期采取竞标购买，销售数十间店面， 目前大部份已开业。主要特征：依托车站人流为优势，开业的业态主要以餐饮、 食杂、机电,包括一家中型家俱店。过分高估车站人流带来的经济效益，致使业 主竞标成本大。加上人们对车站抵制的消费观念，目前经营状况极不理想，部分 商家已着手进行转让。 红土地商贸城 ：近期已动工，建筑面积共23047.5 平，其中商业部分 7000 平。 定位为酒业专业市场，主要特征：与财富花园、新车站为邻。有一定的地段优势。 推广主题：顶级商业城。 其他的正在建设的有中环购物广场，商业面积达到 4 万平规模。定位为百货购物 商场，以及广电、财政局的财富广场。未开发但已招拍出让的有B2 地块。 2 、宁化商业物业的整体特征： 2007 可谓宁化商业地产的 “商业地产年”，随着众多开发商集中式的开发，商业 地产呈现专业化、市场细分化、商圈区域化的特征 2.1 专业市场化 专业化表现为商业地产的经营产品类属，专业化的商业地产开发，可以最大 限度的满足经营者的业态需求，开发最适合商家和产品的市场。如建材市场（闽 赣建材市场），酒业专业市场（商贸城）