- 1、本文档共59页,可阅读全部内容。
- 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
{营销策划}某地产项目的营销策划方案
目录
市场概况及基本竞争格局
郑汴路市场调研报告
周边竞争楼盘
郑州市小户型的调查报告
市场概况及基本竞争格局:
A 、 东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿线、航海东路与 107 国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下,这里已
经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中,
没有处理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势,纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争,不仅没有收获天然的
地段价格优势,而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈,主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与 107 国道沿线是2002 年以来的楼市亮点,宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位
大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘,其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期 159 、127
平米现房形成明确的竞争关系。
B 、 小户型市场概况。
自2001 年底时尚 PARTY 介入郑州楼市以来,小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是 2003 年初,青
年居易(EASY-GO)以1900 余套的投放量冲击市场,形成了小户型的“市场黑洞”,彻底打破了市场的竞争格
局,实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年 4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降
局面。
燕归园位于货栈街东段,由盛煌房地产公司开发,已成功实现一期的开发,在几乎没有什么竞争的情况
下,收获了小户型市场的第一批需求者,现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场,并且
认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和 100 平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一
致。此次燕归园二期开发的正是此类户型(两室两厅 75 平米,三室两厅 95 平米)。可以说,同燕归园的户型
配比上比较,我们没有优势。
小户型市场详见附件:郑州市小户型的调查报告)
C 、 商铺市场
商铺是一个比较特殊的物业形态,商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺
市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端,即将建成的大卖场的商业价值将
会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
郑汴路市场调研报告
调查目的:了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度(凤凰城购房消费支撑力度)
调查方法:分层随机抽样(不同年龄层)和分块随机抽样
调查范围:郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界
调查完成时间:2003.4.14
在郑州,银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块,这里聚集了数以万计的大小商贩,他们
收入不菲,他们绝大部分是外地人,他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将
对房地产的投资有一定的指导意义。
2003.4.14 ,动力公司市场部走访了郑汴路建材市场,对小户型的市场消化力做了调查,而这些建材市场的小
老板们对此漠不关心,或拒不作答,仅凭这一点,就说明消费者对房地产市场敏感度不够。对此不仅感慨,如
果蚂蚁不饿或对象肉不感兴趣的时候,一群蚂蚁还能啃死一头大象吗?消费疲软,市场敏感度不高,小户型在
郑汴路这块市场前景严峻。
对建材市场调查的几点发现:
1 、 大部分员工租房住,潜在客户存在;市场潜量比较大,但需要推广的成本较高
2 、 大部分员工来自外地或郊县,收入水平偏低,消费力不足
3 、 小户型需求弹性非常大,对价格非常敏感
4 、 市场上有很大不稳定因素,8-9 月份建材市场要拆迁到莆田,固有的建材市场要做升级换代
5 、 外地人居多,他们辛苦拼搏,如果要买房子的话,更喜欢一步到位
6 、 商铺为上下两层,一般下面做门面,上面做仓库和员工宿舍
7 、 附近都市村庄较多,租房市场一般80—150 元/月
8 、 作为首次购买者,最重要的还是价格
9 、 他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境,他们寻求方便、安逸、清净
10 、 相当一部分是河南总代理,无须过多的现场销售
11 、 同类产品多,竞争激烈,压缩销售成本是公司发展最重要的问题,故一般员工无福利分房的可能
12 、 普通员工不会因为工作而就
您可能关注的文档
- {营销策划}江西某市意大利休闲餐厅营销策划.pdf
- {营销策划}金沙国际商业部分营销推广策划报告.pdf
- {营销策划}锦绣江南”项目营销策划报告.pdf
- {营销策划}酒店式公寓项目营销策划提案.pdf
- {营销策划}雷峰塔景区营销宣传策划案.pdf
- {营销策划}连锁餐饮分店开业策划方案包含营销.pdf
- {营销策划}联想年度系列营销策划书.pdf
- {营销策划}亮才汽车安全自动保护器整合营销策划案.pdf
- {营销策划}龙港国发花园营销策划报告.pdf
- {营销策划}陆家嘴花园营销策划析.pdf
- 2024年中国钽材市场调查研究报告.docx
- 2024年中国不锈钢清洗车市场调查研究报告.docx
- 2024年中国分类垃圾箱市场调查研究报告.docx
- 2024年中国水气电磁阀市场调查研究报告.docx
- 2024年中国绿藻片市场调查研究报告.docx
- 2010-2023历年初中毕业升学考试(青海西宁卷)数学(带解析).docx
- 2010-2023历年福建厦门高一下学期质量检测地理卷.docx
- 2010-2023历年初中数学单元提优测试卷公式法(带解析).docx
- 2010-2023历年初中毕业升学考试(山东德州卷)化学(带解析).docx
- 2010-2023历年初中毕业升学考试(四川省泸州卷)化学(带解析).docx
文档评论(0)