{营销策划}三亚玉海国际度假公寓营销策划总方案.pdf

海南金天地房地产开发有限公司项目总体策划方案机密 第 0 页 2020-9-3 ★★★★★加密文件 {营销策划}三亚玉海国际度假公寓营销 策划总方案 海南金天地房地产开发有限公司项目总体策划方案机密 第 1 页 2020-9-3 ★★★★★加密文件 第一部分：市场研究 一、2005 年上半年三亚房地产市场综述 在经历了 2 年的快速发展，昔日的 ‘渔家女子’以逐渐成长成为国际美人，今日的三亚高楼林立、道路宽阔、林荫满目、 花香袭人、成为国内外知名的热带滨海旅游度假城市。三亚新盖起的楼盘更如雨后春笋，房地产成为三亚重要的支柱产业。 经历了 20 世纪 90 年代泡沫经济后，走进了新的世纪。三亚首先是旅游业的蓬勃发展，四面八方的游客纷纷前来，旅游业 的兴旺给三亚带来了人气和财气，随着旅游业的兴旺，一种被称为 “旅游房地产”的新思维由此产生，依托旅游业，又与旅游 业的发展紧密联系的房地产开发，在投资者看来，有很大的利润空间。92 年海南房地产热时所留下的房地产开发商所剩无几， 而近年来新进入三亚房地产商不下于 100 家，其中不泛国内知名的大集团公司，他们带来了房地产开发所需要的雄厚资本，也 带来了先进的开发和管理经验，三亚房地产业进入了理性的快速发展时期。 三亚当前的房产楼盘在建设过程中，加大了项目策划、规划设计方面的投入，注重小区环境建设和建筑景观效果。规划设 计过程中，充分考虑到三亚独特的滨海自然景观，并将如何利用热带风光作为小区的外部景观引入楼盘的设计之中，将度假休 闲、旅游居家等各种功能需要，人性化的消费理念引入了项目的设计思想。功能档次上符合了三亚国际旅游度假城市定位的要 求。 由于三亚生态环境在中国首屈一指，所以在此基础上发展起来的房地产也有别于其它地区。别具吸引力。三亚荣获 ‘全国 人居环境奖’‘全国生态示范区’在 2004 年更荣获 ‘中国十大魅力城市’的殊荣。三亚有充足的阳光、洁白的沙滩、清新的空 气，被称为东方的夏威夷，天然的氧吧。在这种大环境下建设的房产必为世人瞩目，成为内地人第二居所的首选地，居有关调 查显示，几乎全国所有的省份都有人在三亚购置房产，还有美国、俄罗斯、日本、韩国、法国等国家和香港、澳门、台湾地区 海南金天地房地产开发有限公司项目总体策划方案机密 第 2 页 2020-9-3 ★★★★★加密文件 的客人在三亚置业，外地买家所占比例约八成。三亚已成为富裕阶层理想的第二居住地。三亚市政府明确提出适度发展房地产 业。房地产业得以健康持续发展。商品房销售每年以 30%的速度增长，房地产交易税收和建筑业税收占财政收入的 30%以上，三 亚房地产业的发展加快了城市化进程，加快了旧城改造，并带动了建材、家具等房地产相关行业的发展。 2005 年 7 月三亚公开招标制定《三亚市旅游发展总体规划》，上海奇创旅游规划设计机构在 5 家入围单位中竞标胜出，其 ‘热带中国，大美三亚’的国际形象定位将指导三亚未来发展方向。 三亚市 2005 年度选定重点推进项目 48 个，总投资额约 451.8 亿元。其中保留了 2004 年重点推进项目 29 个，总投资额约 371.8 亿元；新增重点推进项目 19 个，总投资额约 80 亿元。在重点推进项目中，凤凰机场二期工程，三亚国际客运港，市政建 设工程项目（一环路延伸段、金鸡岭路改造、鹿回头海景大道）、西岛开发、爱心大世界、三亚国际高尔夫球场、太阳湾高级度 假区等、海润珍珠加工厂、东吉水产口加工厂等；开发工作正有序进行.城市综合开发及房地产项目 6 个，总投资约 259.6 亿元， 包括临春山水国际村、时代海岸、三亚湾新城开发等；2005 年实施的重点项目，总投资 325 亿元，年度投资计划 34.75 亿元， 占全社会固定资产投资总规模45 亿元的 77.2% 。 二、2005 年上半年三亚市房地产市场回顾 2005 年 1～3 月批准预售项目 16 宗，面积23.81 万平方米，其中产权式公寓 1 宗，面积 1.4 万平方米，商品住宅面积为 21.43 万平方米，户型结构以小户型为主。平均销售价格 5586 元/平方米，海景房价格为 6000 元/平方米，市区房的价格为 3800 元/平方米。 与去年同期相比，2005 年上半年有明显的特点：（如图所示） 销售面积比较： 销售套数比较： 海南金天地房地产开发有限公司项目总