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{营销策划}某市某某房产 康宁乐苑小高层营销策划 报告 杭州康业房产康宁乐苑小高层营销策划报告目录 一、宏观/微观经济分析 ㈠、宏观经济分析 1 、绍兴市经济情况 2 、绍兴市房地产供求情况 ㈡、微观经济分析 1 、袍江工业区经济概况 2 、袍江房地产供求情况 二、可比楼盘/竞争对手分析 ㈠、袍江地区 ㈡、生态产业园区 三、项目 SWOT 分析 ㈠、项目优势 ㈡、项目劣势 ㈢、项目机会点 ㈣、项目存在的威胁 四、市场定位 ㈠、目标客户群定位 ㈡、价格定位 ㈢、形象定位 五、营销策略 ㈠、总体销售思路 ㈡、广告策略 ㈢、战术 1 、发售时机的确定 2 、销售进程安排 3 、价格策略 4 、付款方式 5 、销售渠道 6 、促销活动 ㈣、项目形象包装 1 、广告牌 2 、广告旗 3 、气球条幅 4 、气拱门 5 、售楼部 六、媒介分析与选择 ㈠、媒介分析 ㈡、媒介选择 七、媒介运用 ㈠、总体运用思想 ㈡、推广重点选择 ㈢、推广区域界定 ㈣、销售进程划分及相应媒介战术 八、媒介排期表 九、康业房产小高层项目市场调查报告 ㈠、报告总说明 ㈡、调查结果统计分析 ㈢、总结 附件：市场调查表 杭州康业房产康宁乐苑小高层营销策划报告 一、宏观/微观经济分析 ㈠、宏观经济分析 绍兴市经济情况 绍兴市是我国经济最具发展活力的地区之一。 1990 年到 2000 年 GDP 增长 39 倍；1991 年到 1995 年年均增长速度达 到 26.2% ，1996 年到 2000 年年均增长速度达 14.2% 。 2002 年绍兴市国民生产总值已经达到 928.15 亿元，同比增长 13% ， 居全省最高水平。 2003 年绍兴市国民生产总值首次突破 1000 亿元，达到 1088.4 亿元， 比上年增长 15% ，成为浙江省第四个千亿城市。人均GDP 超过 3000 美 元，人均可支配收入 10281 元，居长三角第三位。经济总量位居全国 大中城市第 29 位，人均生产总值位居第 24 位；城镇居民人均可支配 收入 13152 元，农村居民人均纯收入 6143 元，分别增长 12%和 8% 。 绍兴市房地产供求情况 绍兴市房地产市场自 1998 年开始正式启动，在 1998-2001 年的 3 年 中稳步升温，但2002 年的增长态势并不明显，2002 年的房地产开发 投资额为 49.09 亿元，较 2001 年增长仅为 0.9% 。历年中，只有2000 年的增幅相对较大。 虽然2002 年房地产投资增幅较小，但是 2003 年却是绍兴房地产的井 喷之年。一年中，市区推出的 20 多个楼盘平均价格突破了4000 元/ 平方米，部分楼盘价格上涨幅度超过 1000 元，全市商品房销售价格 同期上涨650 元/平方米。 2003 年全市房地产开发投资增速高达 70%以上，比全社会固定资产投 资高24 个百分点。其中前三个季度投资额 50.9 亿元，增速高达 73.7% ， 位居全省第一。 2003 年绍兴推出 3000 余亩土地参拍，都被开发商尽收囊中，成交价 一般较起拍价高出 50% ，甚至数倍。绍兴市中心的房价每平方米已高 达 6000 余元，有个别楼盘已突破 7000 元。据统计，2003 年，商品房 每平方米售价 2481 元，同比上涨 668 元；其中住宅每平方米售价 2215 元，同比上涨 574 元。 2004 年上半年，国家出台的宏观调控政策，在楼市激起千层浪，房地 产业不可避免的受到一定影响。受宏观调控影响，今年以来我市房产 投资增长呈逐渐下降趋势。但这一态势在目前得到扭转，与 8 月份相 比，9 月份房地产投资回升了 2.9 个百分点，这是今年首次止跌回升。 同时房产开发规模上升势头良好，前9 个月我市房产开发计划总投资 达 250 亿元，同比增加 47.6% ；房产施工面积达791 万平方米，同比 增加 48.5% ，其中新开工面积达367 万平方米。 房产销售形势也开始回暖，截至 9 月底，全市预售商品房面积为 230 万平方米，实际销售面积 92 万平方米，同比增长 45.4% ，形势较为乐 观。与此同时，土地购置费占房地产开发投资比重也逐渐下降，前三 季度土地购置费占房地产投资比重为 37.7% ，比一季度及上半年分别 下降 12%和 3.5% ，土地购置费开始出现负增长，这将有利于绍兴房地 产企业降低开发成本，从而使得房地产行业得以稳健发展。 ㈡、微观经济分析 袍江工业区