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{营销策划}某市地铁广 场”项目商业裙楼营销策 划报告 重庆“地铁广场”项目商业裙楼 营销策划报告 前言 近年来，随着居民收入、消费水平的提高，重庆零售业和服务业发展很快 不仅营业额连年攀升，新的业态和经营模式也不断涌现，为商业物业营造出广阔 的市场空间。因此，开发企业对商业物业的信心也空前高涨，供应量空前的大 这又在极大程度上加剧了竞争的激烈程度。 渝中区是重庆的商业中心，历来是商家必争之地，但客观的说，当前商业物 业的供应已开始出现饱和的迹象。凭借本项目的口岸条件，商业裙房寄望于市场 自然消化是不现实的。 这就要求项目的定位和推广都必须着眼长远，寻找业态空白点或实现经营差 异化，以突破和创新制胜。 在本报告中，我方对项目的经营业态及方式、产品规划、租金（售价）水平 环节等提出了较为系统的建议，供贵司参考。我们希望能以此作为双方进一步讨 论的平台，通过沟通和优化，最终为项目商业裙楼找到一个最合理的解决方案。 一、项目市场背景分析 （一）重庆商业物业市场环境分析 1 、数字化商业 （1）商业面积： 主城区有效商业面积在 370 万平米左右，以常住人口 500 万 计，人均商业面积约 0.75 平米。距国际城市化问题有关研究标准 还有 0.25 平米左右差距。 （2）商圈饱和度： 根据各大商圈商业营业面积、客户量、平均购买力等指标进 行饱和度计算得出，各大商圈商业物业每平米年营业额普遍在 2.5-3.5 万元之间，离理想经营值尚有 2-2.5 万元的距离，远远 低于饱和度。 （3）零售业态： 据相关统计，重庆的商业业态比例中，便民店、杂货店比例 约占 35% ，偏高；百货店约20% ，购物中心（商场）25% ，连锁仓 储式中心店 5% ，比例偏低，其余15%为专业市场。 （4）租金水平： 主城区 5 大中心商圈的独立商铺租金价格在 100-1100 元/平 米·月（商圈中心区域），平均租金价格在 150-200 元/平米·月之 间。 整体出租的大型商业物业租金水平在 20—80 元/平米·月（建 筑面积），物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响；此外，不 同业态由于营业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比较 明显的差别。 结合重庆未来 5 年发展趋势，我们认为无论是大型商业物业 或是独立商铺，租金水平都会稳中有升。 （5）销售价格： 各大商圈的商铺售价在 2-10 万/平米（使用面积）之间，中 心区域旺铺售价集中在 3.5-5 万元这一区间。 目前有部分大型商业物业在招商成功后，带租约销售产权 销售价格和年租金收入的比值大致为 12 ：1——15 ：1 。 2 、小结 通过数据分析我们认为： （1）重庆市商业还有比较大的成长空间 一方面居民收入不断增加、消费水平不断提高；在另一方面 杂货店、便利店等比较落伍的商业形势仍然占据了相当比例，没 有规模效应，缺乏经营特色，无法提供比较完善的配套服务，商 业的整体经营水平有待提高。 所以近年来，过内外知名商家纷纷入渝，业态包括百货、超 市，以及各类专业市场，证明商家也普遍对重庆商业的发展前景 持乐观态度。 （2）其他主城区商圈的发展，开始削弱渝中区零售业的集聚效应 各个主城区近年来都致力于改造中心商圈，南坪、沙坪坝、