房地产项目开发进度提升策略.doc

摘牌即开工，XX快开工3大宝典 “摘牌即开工”，这可以说是神一样的开发速度，但XX却做到了，那这背后到底有什么秘籍呢？我们今天就来了解一下，看XX是如何三管齐下，实现“摘牌即开工的”。 一、组织分工：兵马先行，提前组建前期工作小组，精心组织策划 在地产企业前期拓展时，往往是拓展部门唱独角戏，从而导致后期投资与开发环节脱节。XX很清晰的看到了这一点，为推动后续快速开发，组建多部门联合的精干团队是第一要务。为此，XX要求，在区域有意向地块后，就开始着手组建前期工作小组。特别是针对新项目，还要求由有经验的老项目总来出任新项目的项目总。 前期工作小组一般是区域投资部或项目总牵头，成员包含项目部及区域设计、营销、成本、财务、运营等各职能专业人员，该小组主要工作就是深入现场，对项目进行论证及编制各专业的前期工作计划及安排，重点是围绕如何实现项目摘牌即开工、工程关键线路、人山人海及第一时间提供绿化工作面等工作内容展开。 二、运作策略：流程再造，三招赢在起跑线 为实现“摘牌即开工”，XX针对现有开发模式和开发流程进行了重构，具体如下图所示： 从上图可以看出，为实现“摘牌即开工”，XX针对前期设计、报建和招标等开发环节进行了流程再造，具体来说是三个方面：第一是改变关键线路，尽可能的将前期关键工作项前置和穿插进行，尽可能地少占用项目正式开发关键线路时间，赢在起跑线；第二是缩短阶段周期，通过产品标准化、良好政府关系及战略供应商合作等方式来缩短各环节工期；第三是简化决策节点，权力下放，由集团专业线把关，提升决策效率，防止后期反复。接下来我们就针对这三个方面来具体了解下： 第一式：改变关键线路 传统的开发模式一般遵循“拿地-设计-招标-施工”的正常流程，按照这样的方式，“摘牌即开工”就是根本无法实现的空想而已。为此，XX针对关键的工作环节进行了前置和并行处理，使得“摘牌即开工”成为可能。 1、规划设计前置 在项目内部立项后，XX即开始规划设计工作，为了保障设计工作又快又好的完成，XX要求采取如下做法： 第一，需要项目提前了解清楚当地的规划设计要求及要点（要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标），保证不踩政府红线； 第二，接下来由营销、设计、成本及财务等多部门进行规划设计方案分析，规划设计要求严格按照当地规划要求进行，避免后期因方案修改影响进度。 第三，在规划方案出来后，为防止拿地后受政府影响，从而导致方案出现大的调整和反复，影响报批报建及开工时间，XX要求在摘牌前就要提前预报方案，基本要能通过规划部门预审批（主要地方领导认同）。 2、勘探先行进场 为尽快了解地质情况，预判地质风险，为桩基选型确定前提条件，尽快开始基础施工，XX特别重视前期勘探工作，为此，主要分成两个步骤： 第一步，先参考周边地质情况，来了解目标地块的地质情况。因此，需要尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，这样就可以有效提高设计和前期工程的进度。 第二步，提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告。XX要求按先售楼部、后展示区、最后货量区的原则完成地勘。在地质条件较差情况下，先行初勘，第一时间确定基础形式，便于基础施工，规划及现场条件较完备情况下直接详勘。通过对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院出桩基图，便于基础施工。 3、招标前置 为确保摘牌即开工，就需要提前把施工单位确定下来，为此，XX的做法是： 首先，在项目立项后，就开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作。招标立项方面要前置的工作包括：一是尽快了解当地的市场材料价格、购买当地的定额及材料信息资料、了解项目现场的特殊情况；二是将现场的环境及特殊性、具备的施工条件等提供给成本管理中心，便于招标文件快速编制；三是明确招标工程各专业的施工承包范围，利于招标文件的快速编制，减少后期争议。 其次，在条件允许的情况下，为保证顺利开工，示范区应将桩基础或其它基础类型与总包工程招投标分开进行。 再次，为保障展示区按时完工，为营销创造蓄客条件，需要优先确定展示区基础施工单位及总包单位。 4、报建前置 为满足合法施工要求，现场动工前应尽量办理好先行施工合法手续，为此，XX将报建分为两大阶段： 第一阶段：预报批阶段 XX要求，在新进入城市时，首先要到政府各部门行政服务窗口，了解所有的报建报批验收流程，了解需要提供的资料和当地的特殊要求，提前做好一切准备，特别是规划方案先与规划部门沟通调整好，在土地立项10天内完成规划设计方案编制，协调政府及各相关部门召开规划提报会，获得规划主管部门及当地主要领导支持。 施工图纸提前送到建设部门初审好，一切能准备的办理国土证、立项、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等送件资料提前交到相关部门审查好。与此同时